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À Propos

Valoris est un cabinet d’évaluateurs agréés proposant divers services afin de répondre à vos besoins spécifiques en immobilier. Notre cabinet est fier d’offrir un service de qualité et un professionnalisme aux standards élevés.  La qualité, le professionnalisme, l’indépendance et la courtoisie envers notre clientèle sont les fondements du cabinet.

Valoris fut créée par deux passionnés de l’immobilier qui ont joint leurs forces et leurs expériences diverses dans le domaine en terme d’évaluation, d’investissement immobilier, de gestion immobilière et d’expérience au sein de grandes entreprises immobilières.

Équipe

LOIC ABAZIOU, CPA, ÉA – PRÉSIDENT – ASSOCIÉ FONDATEUR

Loïc est évaluateur agréé et membre de l’Ordre des Comptables Professionnels Agréés du Québec. Loïc a plus de 15 ans d’expérience en gestion d’entreprise, en audit interne et en évaluation immobilière. Il a notamment été à l’emploi de Deloitte, d’Ivanhoé Cambridge, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, ainsi qu’en cabinet privé d’évaluateur agréé. Ces années d’expérience dans le domaine immobilier lui ont permis de développer une expertise dans les différents processus spécifiques au secteur immobilier et à l’évaluation immobilière. Son expérience et sa passion pour l’immobilier l’ont motivé à poursuivre son cheminement à titre d’évaluateur agréé et de cofonder un cabinet d’évaluation.

Morgan Khuon, MBA, ÉA – Associé fondateur

Morgan est évaluateur agréé, investisseur et gestionnaire immobilier depuis près d’une quinzaine d’années. Il détient un MBA spécialisé en financement des entreprises. En plus de son expérience en immobilier, il a œuvré à mettre en place des systèmes d’information et de l’intelligence d’affaires. L’acquisition de ces compétences a permis l’automatisation des rapports d’évaluation et la mise en place d’une base de données permettant d’offrir des évaluations de qualité basées sur l’information la plus récente du marché immobilier.

MICHEL MASSE, ÉA – DIRECTEUR – ASSOCIÉ

Michel est évaluateur agréé avec plus de 15 ans d’expérience dans les domaines de l’immobilier, de la finance et de la construction. Le cumul de ces expériences connexes à l’immobilier ont permis à Michel de développer une expertise dans l’analyse des données immobilières et financières. Son bagage professionnel et sa passion pour l’immobilier l’ont amené à poursuivre une carrière en tant qu’évaluateur. Fort de cette expérience, il se joint à l’équipe dynamique de Valoris afin de vous offrir un service de qualité.

PHILIPPE RACINE, ÉA – ÉVALUATEUR AGRÉÉ

Philippe est évaluateur agréé avec plus d’une dizaine d’année d’expérience dans les domaines de la comptabilité et de l’évaluation immobilière. Durant ces années, il a été en mesure de réaliser des centaines de mandats d’évaluation tant dans les secteurs résidentiel (unifamilial et multifamilial), commercial qu’industriel léger. Détenant un baccalauréat en comptabilité, Philippe a également plusieurs années d’expérience en tant qu’administrateur de projets dans une grande firme d’ingénierie. Fait à noter, Philippe a obtenu le meilleur résultat au Québec lors de l’examen d’admission de l’Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec pour l’année 2017. Il est fier de se joindre à l’équipe de Valoris afin d’offrir un service de qualité à ses clients.

ÉRIC PARENT, ÉA – ÉVALUATEUR AGRÉÉ

Eric est évaluateur agréé avec près de 20 ans d’expérience dans l’immobilier. Ayant travaillé dans le domaine bancaire en début de carrière pendant un peu plus de 5 ans tout en terminant ces études au HEC Montréal, Eric a développé une solide expérience au niveau du financement immobilier et une passion pour ce métier. Ceci l’a amené à compléter son curriculum universitaire et d’obtenir son titre d’Évaluateur agréé en 2012. Suite à l’obtention de son titre, il a eu la chance de forger une forte expérience en travaillant dans le privé, incluant un passage chez Ivanhoé Cambridge, dans le public avec la Ville de Laval au niveau de l’expertise et de l’expropriation. Ces expériences lui ont permis d’acquérir une solide expertise dans les différents aspects de l’évaluation immobilières. Eric est fier de se joindre à l’équipe de Valoris afin d’offrir un service professionnel à ses clients.

Michèle Laurin - Évaluatrice

Michèle est évaluatrice avec plus de trois années d’expérience. Elle détient un B.A.A. en administration des affaires. Avec son expérience de travail auprès de promoteurs immobiliers résidentiels, Michèle a décidé de suivre sa passion et de poursuivre sa carrière en tant que technicienne en évaluation en se joignant à l’équipe de Valoris.

Michel Roy – Évaluateur

Michel est un professionnel de l’immobilier depuis 2006. Tout au long de son parcours, Michel a évolué au sein de cabinets privés en tant qu’évaluateur / analyste en immobilier. Il a également été directeur du marché résidentiel pour un des plus gros cabinets privés d’évaluation immobilière au Québec.

Que ce soit pour une expertise aux fins de vente, achat, financement hypothécaire, succession ou fiscalité, il saura vous conseiller avec rigueur, compétence et intégrité. Son champ d’expertise couvre autant les immeubles résidentiels, commerciaux que multi-logements.

Weena Pilon – Évaluatrice

Weena est évaluatrice avec plus de 4 années d’expérience. Weena cumule plus 27 années d’expérience en immobilier comme courtier immobilier agréé et opérerait sa propre agence immobilière indépendante pendant 10 ans. Elle a de plus eu la chance de grandir dans une famille de bâtisseur du Québec, son père Roger Pilon ayant laissé sa trace dans différentes villes du Québec, elle obtient sa licence de contracteur général à un jeune âge.
Elle acquiert aussi une expertise au niveau municipale, en travaillant comme inspectrice au département d’évaluation pour la Ville de Gatineau.
Passionné par son travail, elle est très fière de faire partie de l’équipe Valoris, une équipe dynamique, pro-active, professionnelle et avant tout au service de ses clients.

Services

Rapports d’évaluation

Un rapport d’évaluation est un outil, une information nécessaire et primordiale pour :

  • Les cas de financement et de refinancement de votre propriété,
  • Vous aidez à prendre des décisions judicieuses et éclairées lors de projet immobilier,
  • Les décisions et la négociation lors de vente ou d’achat d’une propriété,
  • L’estimation du coût de reconstruction à neuf de votre bâtiment ou de votre copropriété, afin d’obtenir une couverture d’assurance adéquate et aussi pour se conformer aux obligations légales des syndicats de copropriétés en lien avec le loi 141,
  • Pour se conformer aux obligations légales des syndicats de copropriétés en lien avec la loi 16 – étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien,
  • Vous munir d’arguments fiables lors d’une contestation fiscale.

Afin de prendre une décision éclairée lors de la réalisation d’un projet immobilier, un rapport d’évaluation est un outil indispensable dans le processus de décision ainsi que dans l’obtention du financement du projet.

Projet de construction 

Un rapport d’évaluation de la valeur marchande POTENTIELLE du projet, vous indiquera en début de projet la valeur marchande estimative de votre projet une fois terminé. La valeur marchande POTENTIELLE vous permettra donc, d’en connaitre sa rentabilité potentielle, de justifier les coûts et sera indispensable lors de son financement auprès d’une institution bancaire ou d’un prêteur privé.

Projet Flip/rénovation 

Un rapport d’évaluation de la valeur ACTUELLE de la propriété (avant rénovation) ainsi que de l’estimation en début de projet de la valeur POTENTIELLE du projet (rénovations considérées comme terminées) vous permettra, de connaitre sa rentabilité potentielle, de justifier les coûts et sera indispensable lors de son financement auprès d’une institution financière ou d’un prêteur privé.

Rapport d’avancement des travaux / Déboursé progressif

Lors de projets de nouvelle construction ou de flip, les institutions financières libéreront les fonds nécessaires au financement du projet selon des degrés d’avancement des travaux et selon des étapes jalons préétablis par la banque. Un rapport indépendant sur l’état d’avancement des travaux aux différentes étapes de la construction vous permettra d’obtenir la libération des fonds nécessaires au financement des prochaines étapes.

Location-Achat

Un rapport d’évaluation de la valeur marchande de la propriété au moment de la transaction vous permet de prendre une décision éclairée en vous assurant que le prix de vente de la propriété à l’échéance du contrat s’appuie sur une valeur marchande estimée par un évaluateur agréé ayant les compétences pour le faire.

Une évaluation indépendante de la valeur marchande de votre propriété, lors d’un financement ou d’un refinancement, vous permettra de supporter votre demande de financement et de faciliter son approbation.

Que vous soyez acheteur ou vendeur, l’obtention d’une évaluation indépendante de la valeur marchande de la propriété vous permettra de bonifier vos arguments lors de la négociation et vous rassurera que la transaction a été effectuée à sa juste valeur marchande.

Contrairement à tous les acteurs impliqués dans le processus transactionnel d’achat/vente (banquier, courtier immobilier, courtier hypothécaire), l’évaluateur agréé est le seul qui ait les compétences et l’habileté à produire une estimation de valeur et le seul à vous fournir une valeur marchande qui soit JUSTE, INDÉPENDANTE, sans parti pris et sans conflit d’intérêt.

Les différents acteurs à la transaction, malgré leur bonne volonté et honnêteté, ne sont pas indépendants et ont un parti pris, car ils ont tous un intérêt à la transaction.

La valeur locative fait référence au loyer le plus probable que vous pourriez obtenir pour la location d’un logement dans votre immeuble résidentiel ou condominium. Cette valeur vous permet de vous assurer que vous conclurez le bail au taux du marché et ainsi maximiserez la valeur de votre propriété. Dans le cas d’une construction neuve, connaitre la valeur locative des différents logements éventuels vous permettra de connaitre la viabilité et la rentabilité potentielle de votre projet.

VALEUR ASSURABLE : COÛT DE RECONSTRUCTION À NEUF – Loi 141

Une évaluation de la valeur assurable de votre bâtiment vous permettra d’obtenir une estimation du coût de reconstruction à neuf de votre bâtiment. Cette estimation vous permettra donc de vous assurer que votre couverture d’assurance couvrira bien la totalité de ce coût de reconstruction en cas de sinistre.

Obligation des syndicats de copropriétés

La loi 141 oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble. 

Le syndicat des copropriétés doit souscrire une assurance valeur à neuf, c’est-à-dire à hauteur du coût réel de la reconstruction. Autrement dit, le montant assuré doit permettre de reconstruire l’immeuble dans son intégralité en cas de perte totale. Sa vétusté actuelle n’a aucune incidence dans ce contexte. 

Ce montant doit être déterminé par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec et évalué au moins tous les cinq ans.

Les biens couverts

L’assurance doit couvrir les parties communes et les parties privatives (à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées). Cette souscription sera faite au nom du syndicat, dont l’identité figurera à la police d’assurance. Quant aux améliorations qui ont été apportées aux parties privatives par les copropriétaires, il appartient à chaque copropriétaire de les protéger par une assurance individuelle, autant celles qui ont été faites par les propriétaires précédents que les leurs.

Donc afin d’identifier ce qui est couvert par le syndicat et ce qui doit être couvert par les copropriétaires via leur assurance individuelle, soit les améliorations effectuées par les copropriétaires actuels et précédents, l’unité de référence doit être établie. 

Unité de référence

Obligation des syndicats en lien avec l’unité de référence : « Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. ». Cette description, qui fera office d’unité de référence, devra être consignée au registre de la copropriété, afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter. 

L’unité de référence est un inventaire résumant les éléments de finitions d’origines (sans les améliorations apportées par les copropriétaires actuels ou précédents) lors de la construction initiale de l’immeuble. Ce document doit faire l’objet d’une adoption par le Conseil d’administration et ratifié par l’Assemblée Générale.

Tous les finis achetés en options lors de la vente/achat primaire du projet de condominium sont considérés comme des améliorations et doivent être exclus de l’unité de référence. 

L’unité de référence est en lien avec les éléments de finitions des unités privatives et non en lien avec la superficie ou le nombre de pièces des unités. C’est-à-dire, que deux unités avec des superficies différentes et avec un nombre de pièces différent mais ayant les éléments de finitions identiques ou similaires, seront décrites via la même unité de référence.

ÉTUDE DE FONDS DE PRÉVOYANCE / CARNET D’ENTRETIEN / INSPECTION

Inspection

  • Inspecteur en bâtiment,
  • Inventaire des composants des parties comunes,
  • Inspection visuelle des parties communes,
  • Appréciation de l’état des parties communes

Étude du fonds de
prévoyance (Loi 16)

  • Inventaire des composants des parties comunes,
  • Inventaire des travaux de remplacement et réparations majeures sur 25 ans +,
  • Estimation du coût de ces travaux,
  • Échéancier de ces travaux sur 25 ans,
  • Établissement des cotisations au fonds de prévoyance selon différents scénarios

Carnet d’entretien
(Loi 16)

  • Identification de l’immeuble
  • Identification du syndicat
  • Liste des contrats d’entretien
  • Liste des travaux effectués
  • Plan quinquennal des travaux d’entretien à faire

Étude du fonds de prévoyance (Loi 16)

L’ étude du fonds du prévoyance est réalisé par un évaluateur agréé membre de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec. Cette étude est l’estimation selon un degré de précision raisonnable, des cotisations annuelles à verser au fonds de prévoyance pour parer aux travaux majeurs et de remplacement des parties communes de l’immeuble ayant atteint leur durée de vie utile sur l’horizon de l’étude.

Cette étude présente les travaux de réparations majeures et de remplacement des parties communes sur un horizon de 25 ans, ainsi que l’estimation des cotisations annuelles requises (selon plusieurs scénarios) à déposer dans le fonds de prévoyance afin de couvrir les coûts de ces travaux. Ces cotisations sont en addition aux autres cotisations telles que pour la gestion opérationnelle du syndicat.

L’étude du fonds de prévoyance est effectuée en conformité aux normes de pratique professionnelle de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec et inspirée par le standard des études du fonds de prévoyance pour la copropriété du Québec, publié par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaire du Québec (RGCQ).

L’étude du fonds de prévoyance inclue:
 
  • Identification de l’immeuble
  • Identification et inventaire des composants des parties communes
  • Identification des travaux de remplacement et réparations majeures sur un horizon de 25 ans
  • Échéance des travaux à faire sur un horizon de 25 ans (sous forme de tableau)
  • Estimation des coûts de ces travaux
  • Recommandation des contributions à faire au fonds selon différents scénarios

Carnet d’entretien (Loi 16)

Document indispensable en copropriété, le carnet d’entretien fait office de tableau de bord de votre syndicat et de sa gestion retraçant l’historique du bâtiment, ainsi que l’ensemble des opérations, faites ou à venir, sur l’immeuble. Il augmente la compétitivité d’une copropriété sur le marché de la revente. En outre, les administrateurs qui s’en prévalent font la preuve d’un souci de bonne gouvernance et de saine gestion.

Le carnet d’entretien incluent les informations suivantes:

  • Identification de l’immeuble,
  • Identification du syndicat en exercice et de ses administrateurs,
  • Identification du ou des contrats d’assurance du syndicat,
  • Liste les contrats d’entretien,
  • Liste les travaux majeurs et de remplacement des parties communes de l’immeuble faits et à faire,
  • Liste les travaux d’entretien faits et à faire sur 5 ans

Inspection visuelle des parties communes

L’inspection du bâtiment permet de faire l’inventaire des composants des parties comunes. Cet inventaire est indispensable afin de préparer l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Cette inspection visuelle est spécifique aux besoins de l’étude du fonds de prévoyance et nous permettra aussi d’apprécier l’état apparent des principaux composants des parties communes de l’imeuble.

Il existe plusieurs situations où un rapport d’évaluation de la valeur marchande est nécessaire pour des fins fiscales.

Dans le cas d’une vente entre personnes liées 

Lors de la vente d’une propriété entre personnes liées, les autorités fiscales considèrent que cette propriété fut transigée à sa valeur marchande à la date de la transaction. En cas de désaccord de la valeur marchande estimée par les autorités fiscales, un rapport d’évaluation de la valeur marchande en date de la transaction apportera une crédibilité à sa contestation.

Résidence principale 

Le gain en capital effectué lors de la vente d’une résidence principale est libre d’impôt. Par contre, dans certaines situations uniquement une portion du gain en capital en est libre.

Une des situations serait celle où vous décideriez d’emménager dans un des logements d’une propriété locative que vous détenez.  Lors de sa vente future, uniquement la portion que vous occupiez à partir de la date d’occupation sera libre d’impôt. Donc dans cette situation, afin de connaitre la portion du gain en capital qui est libre d’impôt il est important d’obtenir un rapport d’évaluation de la valeur marchande de la propriété à la date à laquelle vous avez emménagé dans le logement. Ce résonnement est identique dans la situation ou vous décidez de déménager et de louer le logement que vous occupiez. Comme dans la situation précédente, un rapport d’évaluation de la valeur marchande à la date du déménagement devra être effectué afin de connaitre la portion du gain libre d’impôt.

Contact

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