F.A.Q

Un rapport d’évaluation présente une opinion indépendante de la valeur d’une propriété. Il s’agit du prix auquel la propriété devrait se vendre si elle devait être mise sur le marché libre et concurrentiel.

Les différents types de rapport d’évaluation dépendent du but et de la fin recherchés, c’est-à-dire vos besoins.

Financement ou refinancement hypothécaire : Si c’est pour obtenir un financement, le rapport d’évaluation indique à l’institution financière une opinion indépendante de la valeur de votre propriété afin d’établir votre prêt hypothécaire.

Achat / vente : Lors d’une transaction d’achat ou de vente, un rapport d’évaluation sur la valeur marchande de la propriété vous permettra d’obtenir sa valeur marchande afin que vous puissiez prendre une décision éclairée pour faire une offre d’achat ou pour votre stratégie de mise en marché pour la vente de votre propriété.

Fins fiscales : Plusieurs raisons peuvent vous mener à commander un rapport d’évaluation pour des fins fiscales.

1. Changement d’usage – résidence principale à propriété locative : Lors d’un changement d’usage de votre propriété (de résidence principale à locatif), il est important de bien définir la valeur marchande de votre propriété par un évaluateur agréé à la date du changement d’usage afin de protéger le gain en capital libre d’impôt au moment éventuel de la vente de votre propriété. Un rapport d’évaluation fait par un évaluateur agréé vous sera très utile à présenter aux autorités fiscales au moment de la vente de cette propriété.

2. Roulement d’actifs : Lors d’un roulement d’actif, il est important d’obtenir un rapport d’évaluation de la valeur marchande de la propriété au jour du roulement afin de calculer le gain en capital découlant de la vente présumée. Ce rapport permettra de justifier le gain en capital aux autorités fiscales.

3. Ventes entre personnes liées: Lors d’une vente entre personnes liées, il est important d’obtenir un rapport d’évaluation de la valeur marchande de la propriété au jour de la vente afin de calculer le gain en capital découlant de cette vente. Lors d’une vente entre personnes liées, le gain en capital sera calculé non pas sur le prix de vente, mais sur la valeur marchande de la propriété à la date de la vente. Ce rapport permettra de justifier aux autorités fiscales que le gain en capital fut calculé sur un prix de vente qui correspond à la valeur marchande et non pas sur un prix de vente de faveur.

4. Succession : Lors de legs de propriétés, il est important d’obtenir un rapport d’évaluation de la valeur marchande de la propriété au jour du legs afin de calculer le gain en capital découlant de la vente présumée. Ce rapport permettra de justifier le gain en capital aux autorités fiscales.

5. Investissement : Afin de prendre une décision éclairée lors de la réalisation d’un projet immobilier, un rapport d’évaluation est un outil indispensable dans le processus décisionnel ainsi que dans l’obtention du financement du projet.

6. Projet de construction / rénovation

Un rapport d’évaluation de la valeur marchande POTENTIELLE du projet vous indiquera en début de projet la valeur marchande estimative de votre projet une fois les travaux terminés. La valeur marchande POTENTIELLE vous permettra donc d’en connaitre sa rentabilité potentielle, de justifier les coûts et sera indispensable lors de son financement auprès d’une institution bancaire ou d’un prêteur privé.

7. Projet Flip/rénovation

Un rapport d’évaluation de la valeur ACTUELLE de la propriété (avant rénovation) ainsi que de l’estimation en début de projet de la valeur POTENTIELLE du projet (rénovations considérées comme terminées) vous permettra de connaitre sa rentabilité potentielle, de justifier les coûts et sera indispensable lors de son financement auprès d’une institution financière ou d’un prêteur privé.

8. Rapport d’avancement des travaux / Déboursé progressif

Lors de projets de nouvelle construction, de rénovation ou de flip, les institutions financières libéreront les fonds nécessaires au financement du projet selon des degrés d’avancement des travaux et selon des étapes jalons préétablies par la banque. Un rapport indépendant sur l’état d’avancement des travaux aux différentes étapes de la construction vous permettra d’obtenir la libération des fonds nécessaires au financement des prochaines étapes.

9. Location-Achat

Un rapport d’évaluation de la valeur marchande de la propriété au moment de la transaction vous permet de prendre une décision éclairée en vous assurant que le prix de vente de la propriété à l’échéance du contrat s’appuie sur une valeur marchande estimée par un évaluateur agréé ayant les compétences pour le faire.

Pour estimer la valeur locative de votre propriété : La valeur locative fait référence au loyer le plus probable que vous pourriez obtenir pour la location d’un logement dans votre immeuble résidentiel ou condominium. Cette valeur vous permet de vous assurer que vous conclurez le bail au taux du marché et ainsi maximiserez la valeur de votre propriété. Dans le cas d’une construction neuve, connaitre la valeur locative des différents logements éventuels vous permettra de connaitre la viabilité et la rentabilité potentielle de votre projet.

Couverture d’assurance (loi 141) : Une évaluation de la valeur de reconstruction à neuf de votre bâtiment vous permettra d’obtenir une estimation du coût de reconstruction à neuf de votre bâtiment. Cette estimation vous permettra donc de vous assurer que votre couverture d’assurance couvrira bien la totalité de ce coût de reconstruction en cas de sinistre.

Copropriété – Étude du fonds de prévoyance (loi 16) : Ce rapport présente l’estimation selon un degré de précision raisonnable, des cotisations annuelles à verser au fonds de prévoyance pour parer aux travaux majeurs et de remplacement des parties communes de l’immeuble ayant atteint leur durée de vie utile sur l’horizon de l’étude.

Copropriété – le carnet d’entretien : Document indispensable en copropriété, le carnet d’entretien fait office de tableau de bord de votre syndicat et de sa gestion retraçant l’historique du bâtiment, ainsi que l’ensemble des opérations, faites ou à venir, sur l’immeuble. Il augmente la compétitivité d’une copropriété sur le marché de la revente. En outre, les administrateurs qui s’en prévalent font la preuve d’un souci de bonne gouvernance et de saine gestion.

Le travail de l’Évaluateur agréé consiste à formuler une opinion objective sur la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier à une date donnée. Les préjugés, les intérêts personnels et les préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle.
Membre d’un ordre professionnel, il doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie. Il est également soumis à des inspections sur sa pratique professionnelle. De plus, l’assurance de la responsabilité professionnelle constitue un recours supplémentaire pour sa clientèle.
On retient les services d’un Évaluateur agréé parce que son opinion est motivée, fiable et impartiale… ce qui en fait un conseiller immobilier précieux.
L’évaluateur agréé doit constamment mettre sa connaissance à jour en suivant une formation continue.

Si le courtier offre un service d’analyse généralement assez rapide, il ne fournit pas de rapport officiel et ne met pas sa responsabilité professionnelle en jeu. La valeur exprimée par un courtier immobilier n’est pas impartiale ni indépendante, car le courtier immobilier a un intérêt financier (commission ou vous obtenir comme client).

Contrairement au courtier immobilier, l’évaluateur agréé a une formation beaucoup plus avancée en évaluation, peut évaluer avec un degré de précision plus élevé la valeur de votre propriété. De plus, son titre est protégé et il vous remet un rapport d’évaluation complet et officiel, ce que les courtiers ne font pas. De plus, l’évaluateur agréé fait partie de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec, et doit respecter des normes pratiques professionnelles et a un code de déontologie. Par ce code, l’évaluateur agréé doit être indépendant, impartial et être exempt de conflits d’intérêts.

Contrairement aux valeurs exprimées par un courtier immobilier, les rapports de l’évaluateur agréé sont acceptés par les institutions financières et par les gouvernements.

Oui, les évaluateurs agréés doivent respecter des normes de pratique professionnelle. Ces normes de pratique professionnelle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec font partie des règles de l’art pour l’exercice de la profession. 

Dans le but d’assurer la qualité et l’uniformité des services professionnels, les normes précisent la substance des actes reconnus à la profession et le contenu minimal des rapports préparés par les évaluateurs.

La réponse est « oui », l’évaluateur se doit de visiter votre propriété afin d’effectuer un bon relevé physique et d’apprécier l’état des lieux et l’aspect fonctionnel de celle-ci à la date d’évaluation.

La visite est la base même du travail d’un évaluateur et permettra à celui-ci d’effectuer un travail rigoureux et consciencieux pour en arriver à une opinion motivée de la valeur.

L’étude du fonds de prévoyance est réalisée par un évaluateur agréé membre de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec. Cette étude est l’estimation selon un degré de précision raisonnable, des cotisations annuelles à verser au fonds de prévoyance pour parer aux travaux majeurs et de remplacement des parties communes de l’immeuble ayant atteint leur durée de vie utile sur l’horizon de l’étude.

Cette étude présente les travaux de réparations majeures et de remplacement des parties communes sur un horizon de 25 ans, ainsi que l’estimation des cotisations annuelles requises (selon plusieurs scénarios) à déposer dans le fonds de prévoyance afin de couvrir les coûts de ces travaux. Ces cotisations sont en addition aux autres cotisations telles que pour la gestion opérationnelle du syndicat.

L’étude du fonds de prévoyance est effectuée en conformité aux normes de pratique professionnelle de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec et est inspirée par le standard des études du fonds de prévoyance pour la copropriété du Québec, publié par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaire du Québec (RGCQ).

L’étude du fonds de prévoyance inclut:

• Identification de l’immeuble

• Identification et inventaire des composants des parties communes

• Identification des travaux de remplacement et réparations majeures sur un horizon de 25 ans

• Échéance des travaux à faire sur un horizon de 25 ans (sous forme de tableau)

• Estimation des coûts de ces travaux

• Recommandation des contributions à faire au fonds selon différents scénarios

Nos délais de livraison sont approximativement de 2 à 3 mois.

Toutes nos études de fonds de prévoyance incluent une inspection des parties communes de la copropriété. Cette inspection est effectuée par un inspecteur en bâtiment. Le rapport d’inspection vous sera remis conjointement avec l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien.

La visite de la copropriété et le rapport d’inspection sont effectués par l’un de nos inspecteurs en bâtiment.

L’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien seront effectués par l’un de nos évaluateurs agréés, membre de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Pas encore. La Loi 16 prévoit que l’étude de fonds de prévoyance deviendra obligatoire à la suite de l’adoption d’un règlement. Ce règlement n’est toujours pas adopté à l’heure actuelle. Lorsque le règlement sera adopté, les copropriétés existantes auront 3 ans pour obtenir une première étude.

Par contre, nous observons de plus en plus des cas où des institutions financières refusent le financement d’un achat d’une copropriété, car le syndicat n’a pas réalisé une étude du fonds de prévoyance. L’absence d’une étude du fonds de prévoyance et l’absence d’un fonds ajoutent un risque financier important à l’institution financière, car il y a un risque que des cotisations spéciales soient exigées par le syndicat pour des travaux importants aux parties communes de la copropriété.

Avantages d’obtenir une étude du fonds de prévoyance :

1. Respecter l’obligation des administrateurs d’assurer une saine gestion et la bonne gouvernance de la copropriété.

2. S’assurer que le fonds de prévoyance soit suffisamment contribué afin d’éviter des cotisations spéciales.

3. Augmenter la valeur marchande des unités condominiums

Il n’existe pas de système d’accréditation par le gouvernement. Le projet de Loi 16 prévoit que la réalisation d’études de fonds de prévoyance sera réservée aux membres de certains ordres professionnels et que ces ordres professionnels seront identifiés par l’adoption d’un règlement. Ce règlement n’est toujours pas adopté. Aucune firme ne peut donc affirmer être « accréditée » ou « autorisée ».

Les ordres professionnels seront vraisemblablement des ordres professionnels dans le domaine de l’immobilier, tel que les membres de l’ordre des Évaluateurs agréés du Québec, des architectes, des ingénieurs et des technologues professionnels.

Nos études du fonds de prévoyance sont effectuées par des évaluateurs agréés membres de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec.

D’ailleurs, l’ordre des évaluateurs agréés du Québec a des normes de pratiques professionnelles couvrant la réalisation de l’étude du fonds de prévoyance. Ces normes pratiques doivent être suivies par les évaluateurs agréés.

Un rapport sur le coût de reconstruction à neuf permet d’estimer le coût en valeur d’aujourd’hui pour reconstruire le bâtiment en cas de sinistre.

Ce rapport est nécessaire afin de s’assurer que la couverture d’assurance de votre bâtiment est adéquate et suffisante en cas de sinistre.

La loi 141 oblige les syndicats de copropriété d’obtenir un rapport sur le coût de reconstruction à neuf de leur copropriété tous les 5 ans.

Selon les exigences prévues au premier alinéa de l’article 1073 du Code civil, seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé d’évaluer le montant que l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires doit prévoir afin de pourvoir à la reconstruction de l’immeuble détenu en copropriété divise.

La loi 141 oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble.

Le syndicat des copropriétés doit souscrire une assurance valeur à neuf, c’est-à-dire à hauteur du coût réel de la reconstruction. Autrement dit, le montant assuré doit permettre de reconstruire l’immeuble dans son intégralité en cas de perte totale. Sa vétusté actuelle n’a aucune incidence dans ce contexte.

Ce montant doit être déterminé par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec et évalué au moins tous les cinq ans.

L’assurance doit couvrir les parties communes et les parties privatives (à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées). Cette souscription sera faite au nom du syndicat, dont l’identité figurera à la police d’assurance.

Quant aux améliorations qui ont été apportées aux parties privatives par les copropriétaires, il appartient à chaque copropriétaire de les protéger par une assurance individuelle, autant celles qui ont été faites par les propriétaires précédents que les leurs.

Donc afin d’identifier ce qui est couvert par le syndicat et ce qui doit être couvert par les copropriétaires via leur assurance individuelle, soit les améliorations effectuées par les copropriétaires actuels et précédents, l’unité de référence doit être établie.

Obligation des syndicats en lien avec l’unité de référence : « Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. ». Cette description, qui fera office d’unité de référence, devra être consignée au registre de la copropriété, afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter.

L’unité de référence est un inventaire résumant les éléments de finitions d’origines (sans les améliorations apportées par les copropriétaires actuels ou précédents) lors de la construction initiale de l’immeuble. Ce document doit faire l’objet d’une adoption par le Conseil d’administration et ratifié par l’Assemblée Générale.

Tous les finis achetés en option lors de la vente/achat primaire du projet de condominium sont considérés comme des améliorations et doivent être exclus de l’unité de référence.

L’unité de référence est en lien avec les éléments de finitions des unités privatives et non en lien avec la superficie ou le nombre de pièces des unités. C’est-à-dire que deux unités avec des superficies différentes et avec un nombre de pièces différent, mais ayant les éléments de finitions identiques ou similaires seront décrites via la même unité de référence.

Selon la grandeur de la copropriété, une visite dure environ 30 minutes. Nous effectuons une visite extérieure et intérieure des parties communes. Au minimum, nous visitons une unité privative.