VALEUR ASSURABLE : COÛT DE RECONSTRUCTION À NEUF – Loi 141

Une évaluation de la valeur assurable de votre bâtiment vous permettra d’obtenir une estimation du coût de reconstruction à neuf de votre bâtiment. Cette estimation vous permettra donc de vous assurer que votre couverture d’assurance couvrira bien la totalité de ce coût de reconstruction en cas de sinistre.

Obligation des syndicats de copropriétés

La loi 141 oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble.

Le syndicat des copropriétés doit souscrire une assurance valeur à neuf, c’est-à-dire à hauteur du coût réel de la reconstruction. Autrement dit, le montant assuré doit permettre de reconstruire l’immeuble dans son intégralité en cas de perte totale. Sa vétusté actuelle n’a aucune incidence dans ce contexte.

Ce montant doit être déterminé par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec et évalué au moins tous les cinq ans.

Les biens couverts

L’assurance doit couvrir les parties communes et les parties privatives (à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées). Cette souscription sera faite au nom du syndicat, dont l’identité figurera à la police d’assurance. Quant aux améliorations qui ont été apportées aux parties privatives par les copropriétaires, il appartient à chaque copropriétaire de les protéger par une assurance individuelle, autant celles qui ont été faites par les propriétaires précédents que les leurs.

Donc afin d’identifier ce qui est couvert par le syndicat et ce qui doit être couvert par les copropriétaires via leur assurance individuelle, soit les améliorations effectuées par les copropriétaires actuels et précédents, l’unité de référence doit être établie.

Unité de référence

Obligation des syndicats en lien avec l’unité de référence : « Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. ». Cette description, qui fera office d’unité de référence, devra être consignée au registre de la copropriété, afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter.

L’unité de référence est un inventaire résumant les éléments de finitions d’origines (sans les améliorations apportées par les copropriétaires actuels ou précédents) lors de la construction initiale de l’immeuble. Ce document doit faire l’objet d’une adoption par le Conseil d’administration et ratifié par l’Assemblée Générale.

Tous les finis achetés en options lors de la vente/achat primaire du projet de condominium sont considérés comme des améliorations et doivent être exclus de l’unité de référence.

L’unité de référence est en lien avec les éléments de finitions des unités privatives et non en lien avec la superficie ou le nombre de pièces des unités. C’est-à-dire, que deux unités avec des superficies différentes et avec un nombre de pièces différent mais ayant les éléments de finitions identiques ou similaires, seront décrites via la même unité de référence.