VALEUR ASSURABLE : COÛT DE RECONSTRUCTION À NEUF – Loi 141
Une évaluation de la valeur assurable de votre bâtiment vous permettra d’obtenir une estimation du coût de reconstruction à neuf de votre bâtiment. Cette estimation vous permettra donc de vous assurer que votre couverture d’assurance couvrira bien la totalité de ce coût de reconstruction en cas de sinistre.
Obligation des syndicats de copropriétés
La loi 141 oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble.
Le syndicat des copropriétés doit souscrire une assurance valeur à neuf, c’est-à-dire à hauteur du coût réel de la reconstruction. Autrement dit, le montant assuré doit permettre de reconstruire l’immeuble dans son intégralité en cas de perte totale. Sa vétusté actuelle n’a aucune incidence dans ce contexte.
Ce montant doit être déterminé par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec et évalué au moins tous les cinq ans.
Les biens couverts
L’assurance doit couvrir les parties communes et les parties privatives (à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées). Cette souscription sera faite au nom du syndicat, dont l’identité figurera à la police d’assurance. Quant aux améliorations qui ont été apportées aux parties privatives par les copropriétaires, il appartient à chaque copropriétaire de les protéger par une assurance individuelle, autant celles qui ont été faites par les propriétaires précédents que les leurs.
Donc afin d’identifier ce qui est couvert par le syndicat et ce qui doit être couvert par les copropriétaires via leur assurance individuelle, soit les améliorations effectuées par les copropriétaires actuels et précédents, l’unité de référence doit être établie.
Unité de référence
Obligation des syndicats en lien avec l’unité de référence : « Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. ». Cette description, qui fera office d’unité de référence, devra être consignée au registre de la copropriété, afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter.
L’unité de référence est un inventaire résumant les éléments de finitions d’origines (sans les améliorations apportées par les copropriétaires actuels ou précédents) lors de la construction initiale de l’immeuble. Ce document doit faire l’objet d’une adoption par le Conseil d’administration et ratifié par l’Assemblée Générale.
Tous les finis achetés en options lors de la vente/achat primaire du projet de condominium sont considérés comme des améliorations et doivent être exclus de l’unité de référence.
L’unité de référence est en lien avec les éléments de finitions des unités privatives et non en lien avec la superficie ou le nombre de pièces des unités. C’est-à-dire, que deux unités avec des superficies différentes et avec un nombre de pièces différent mais ayant les éléments de finitions identiques ou similaires, seront décrites via la même unité de référence.
ÉTUDE DE FONDS DE PRÉVOYANCE / CARNET D’ENTRETIEN / INSPECTION
Inspection
–
- Inspecteur en bâtiment,
- Inventaire des composants des parties comunes,
- Inspection visuelle des parties communes,
- Appréciation de l’état des parties communes
Étude du fonds de
prévoyance (Loi 16)
- Inventaire des composants des parties comunes,
- Inventaire des travaux de remplacement et réparations majeures sur 25 ans +,
- Estimation du coût de ces travaux,
- Échéancier de ces travaux sur 25 ans,
- Établissement des cotisations au fonds de prévoyance selon différents scénarios
Carnet d’entretien
(Loi 16)
- Identification de l’immeuble
- Identification du syndicat
- Liste des contrats d’entretien
- Liste des travaux effectués
- Plan quinquennal des travaux d’entretien à faire
Étude du fonds de prévoyance (Loi 16)
L’ étude du fonds du prévoyance est réalisé par un évaluateur agréé membre de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec. Cette étude est l’estimation selon un degré de précision raisonnable, des cotisations annuelles à verser au fonds de prévoyance pour parer aux travaux majeurs et de remplacement des parties communes de l’immeuble ayant atteint leur durée de vie utile sur l’horizon de l’étude.
Cette étude présente les travaux de réparations majeures et de remplacement des parties communes sur un horizon de 25 ans, ainsi que l’estimation des cotisations annuelles requises (selon plusieurs scénarios) à déposer dans le fonds de prévoyance afin de couvrir les coûts de ces travaux. Ces cotisations sont en addition aux autres cotisations telles que pour la gestion opérationnelle du syndicat.
L’étude du fonds de prévoyance est effectuée en conformité aux normes de pratique professionnelle de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec et inspirée par le standard des études du fonds de prévoyance pour la copropriété du Québec, publié par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaire du Québec (RGCQ).
L’étude du fonds de prévoyance inclue:
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Identification de l’immeuble
-
Identification et inventaire des composants des parties communes
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Identification des travaux de remplacement et réparations majeures sur un horizon de 25 ans
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Échéance des travaux à faire sur un horizon de 25 ans (sous forme de tableau)
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Estimation des coûts de ces travaux
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Recommandation des contributions à faire au fonds selon différents scénarios
Carnet d’entretien (Loi 16)
Document indispensable en copropriété, le carnet d’entretien fait office de tableau de bord de votre syndicat et de sa gestion retraçant l’historique du bâtiment, ainsi que l’ensemble des opérations, faites ou à venir, sur l’immeuble. Il augmente la compétitivité d’une copropriété sur le marché de la revente. En outre, les administrateurs qui s’en prévalent font la preuve d’un souci de bonne gouvernance et de saine gestion.
Le carnet d’entretien incluent les informations suivantes:
- Identification de l’immeuble,
- Identification du syndicat en exercice et de ses administrateurs,
- Identification du ou des contrats d’assurance du syndicat,
- Liste les contrats d’entretien,
- Liste les travaux majeurs et de remplacement des parties communes de l’immeuble faits et à faire,
- Liste les travaux d’entretien faits et à faire sur 5 ans
Inspection visuelle des parties communes
L’inspection du bâtiment permet de faire l’inventaire des composants des parties comunes. Cet inventaire est indispensable afin de préparer l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Cette inspection visuelle est spécifique aux besoins de l’étude du fonds de prévoyance et nous permettra aussi d’apprécier l’état apparent des principaux composants des parties communes de l’imeuble.
