En bref : au décès, les lois fiscales considèrent généralement que les biens du défunt sont vendus à leur juste valeur marchande. Pour un immeuble autre que la résidence principale, cette disposition présumée peut entraîner un gain en capital à déclarer. Un évaluateur agréé établit cette valeur à la date du décès, même plusieurs mois plus tard, et son rapport sert autant au calcul de l’impôt qu’au partage entre héritiers.
La disposition présumée au décès
Au moment du décès, la loi fiscale considère généralement que le défunt a vendu ses biens immédiatement avant sa mort, à leur juste valeur marchande. Si un immeuble a pris de la valeur depuis son acquisition, la différence constitue un gain en capital à inclure dans la déclaration de revenus finale, au fédéral comme au Québec.
Plusieurs règles peuvent modifier ce résultat, notamment :
- l’exemption pour résidence principale, qui peut éliminer en tout ou en partie le gain sur la propriété habitée par le défunt;
- le transfert au conjoint ou à une fiducie au profit du conjoint, qui permet en général de reporter l’impôt;
- les immeubles locatifs et les chalets, souvent les plus touchés, puisqu’ils ne bénéficient pas toujours de l’exemption.
Le liquidateur et ses conseillers (notaire, comptable, fiscaliste) déterminent les règles applicables, mais toute évaluation pour une succession commence au même endroit. Toutes ces règles reposent sur la même donnée de départ : la juste valeur marchande à la date du décès.
Pourquoi une évaluation agréée?
Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada peuvent demander comment la valeur déclarée a été établie. Une évaluation municipale ou l’estimation d’un courtier ne répond pas aux mêmes exigences : la première reflète une date de référence passée, la seconde n’est pas un rapport indépendant. Le rapport d’un évaluateur agréé explique la méthode, les ventes comparables retenues et les ajustements, ce qui en fait une pièce justificative solide.
La même valeur sert aussi à fixer le prix de base de l’héritier qui reçoit l’immeuble. Une valeur bien documentée aujourd’hui simplifie le calcul de son propre gain le jour où il vendra.
Une évaluation à une date passée
La succession prend souvent des mois avant que la question de l’immeuble se pose. Ce n’est pas un problème : l’évaluateur agréé peut établir une valeur rétrospective, à la date du décès, en utilisant les ventes comparables de cette période et l’état de la propriété à ce moment.
Pour l’aider, rassemblez ce qui documente l’état de la propriété au décès : photos, factures de travaux, baux en vigueur pour un immeuble locatif. Si des rénovations ont été faites depuis, signalez-les, car elles ne doivent pas être comptées dans la valeur au décès.
Le partage entre héritiers
Une évaluation indépendante évite bien des désaccords. Elle est particulièrement utile lorsque :
- un héritier souhaite racheter la part des autres;
- les biens doivent être répartis en parts égales entre plusieurs héritiers;
- l’immeuble restera en indivision et les héritiers doivent s’entendre sur sa valeur;
- un legs particulier doit être comparé à la valeur du reste de la succession.
Un chiffre établi par un professionnel impartial, sans intérêt dans le résultat, est plus facile à accepter pour tous qu’une estimation proposée par l’un des héritiers.
Les immeubles à revenus et les chalets
Pour un plex ou un immeuble locatif, l’évaluation tient compte des baux en vigueur à la date du décès, et pas seulement du potentiel de l’immeuble. Notre article sur la méthode pour évaluer un plex détaille cette analyse. Pour un chalet ou une propriété riveraine, où les ventes comparables sont plus rares, l’expérience de l’évaluateur dans le secteur fait la différence.
En pratique
- Informer l’évaluateur qu’il s’agit d’une succession et lui donner la date du décès.
- Fournir l’adresse, le certificat de localisation s’il est disponible et les documents sur l’état de la propriété.
- Préciser l’usage du rapport (déclaration fiscale, partage, vente) et ses destinataires.
- Transmettre le rapport au notaire et au comptable de la succession.
Valoris réalise des évaluations à des fins fiscales et successorales, y compris à des dates passées. Pour les conséquences fiscales propres à votre situation, consultez votre notaire, votre comptable ou votre fiscaliste. Demandez une soumission.