En bref : évaluer un plex ne se résume pas à appliquer un multiplicateur. Un évaluateur agréé part des loyers réellement payés, retranche une provision pour inoccupation et des dépenses normalisées, puis convertit le revenu net en valeur à l’aide d’un taux tiré de ventes comparables. Pour un duplex ou un triplex, il confronte ce résultat aux ventes de plex semblables du même secteur. Voici la méthode complète, avec un exemple chiffré.
Pourquoi un plex ne s’évalue pas comme une maison
Une maison s’évalue d’abord en la comparant à des maisons semblables vendues récemment. Un plex, lui, est à la fois un lieu de vie et un placement : l’acheteur paie pour un bâtiment, mais aussi pour les revenus qu’il produit. Deux triplex identiques en apparence, sur la même rue, peuvent donc valoir des montants très différents si l’un est loué au prix du marché et l’autre à des loyers fixés il y a quinze ans.
C’est pourquoi l’évaluateur agréé dispose de trois approches reconnues, qu’il combine selon le type d’immeuble :
- La méthode de parité : la comparaison avec des ventes récentes d’immeubles semblables.
- La méthode du coût : la valeur du terrain, plus le coût de construction du bâtiment, moins sa dépréciation.
- La méthode du revenu : la conversion du revenu net de l’immeuble en valeur.
Duplex, triplex ou immeuble de six logements : quelle méthode domine?
Pour un duplex ou un triplex, souvent occupé en partie par son propriétaire, les acheteurs comparent surtout les prix des plex vendus dans le quartier. La méthode de parité est donc généralement au premier plan, et la méthode du revenu sert à la valider.
Plus l’immeuble compte de logements, plus il est acheté pour son rendement. À partir de cinq logements, la plupart des prêteurs traitent d’ailleurs le financement comme un prêt commercial, fondé sur les revenus de l’immeuble. La méthode du revenu devient alors centrale. Dans tous les cas, un bon rapport explique pourquoi une méthode a reçu plus de poids que les autres.
Évaluer un plex avec la méthode du revenu, étape par étape
1. Le revenu brut potentiel (RBP)
C’est la somme annuelle de tous les loyers, plus les autres revenus réguliers : stationnements, buanderie, rangements. L’évaluateur part des baux en vigueur, pas des loyers annoncés. Si le propriétaire occupe un logement, ce logement est compté à son loyer de marché, comme s’il était loué : la valeur de l’immeuble ne dépend pas de qui l’habite.
2. Le revenu brut effectif (RBE)
Aucun immeuble n’est loué à 100 % en permanence. On retranche donc une provision pour inoccupation et mauvaises créances, établie selon le marché locatif du secteur et l’historique de l’immeuble. Le résultat est le revenu brut effectif.
3. Les dépenses d’exploitation
L’évaluateur retient les dépenses qu’un acheteur prudent devrait assumer, même si le propriétaire actuel ne les paie pas toutes :
- taxes municipales et scolaires;
- assurances;
- énergie et services payés par le propriétaire (chauffage des aires communes, eau chaude, électricité des aires communes);
- entretien et réparations courantes;
- gestion, même si le propriétaire gère lui-même son immeuble, puisque son temps a une valeur;
- réserve pour le remplacement des composantes (toiture, fenêtres, chauffe-eau, électroménagers fournis).
Deux postes n’y figurent jamais : les paiements hypothécaires et l’amortissement comptable. La valeur d’un immeuble est la même, qu’il soit payé comptant ou financé à 80 %.
4. Le revenu net d’exploitation (RNE)
Revenu brut effectif moins dépenses d’exploitation : c’est le revenu que l’immeuble génère avant le financement et l’impôt. C’est aussi le chiffre sur lequel les prêteurs calculent leur ratio de couverture de la dette.
5. La conversion en valeur avec le taux global d’actualisation (TGA)
Le taux global d’actualisation, aussi appelé taux de capitalisation, exprime le rapport entre le revenu net et le prix payé pour des immeubles comparables. L’évaluateur le tire de ventes réelles de plex semblables dans le secteur : si un immeuble produisant 30 000 $ de revenu net s’est vendu 600 000 $, son taux est de 5 %. La valeur de l’immeuble évalué s’obtient ensuite en divisant son revenu net par le taux retenu.
Exemple chiffré : un triplex
Exemple fictif, à titre illustratif seulement. Les montants et le taux utilisés ne représentent pas les conditions d’un marché ou d’un secteur en particulier.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers : 1 450 $ + 1 300 $ + 1 150 $ par mois | 46 800 $ |
| Moins inoccupation et mauvaises créances (3 %) | – 1 404 $ |
| Revenu brut effectif | 45 396 $ |
| Taxes municipales et scolaires | – 6 800 $ |
| Assurances | – 2 400 $ |
| Entretien et réparations | – 3 200 $ |
| Gestion (5 % du revenu brut effectif) | – 2 270 $ |
| Énergie des aires communes | – 600 $ |
| Réserve de remplacement | – 1 200 $ |
| Revenu net d’exploitation | 28 926 $ |
Avec un taux global d’actualisation de 4,75 % tiré de ventes comparables, la valeur indiquée par la méthode du revenu est de 28 926 $ ÷ 0,0475, soit environ 609 000 $.
Remarquez la sensibilité du résultat : à 5,25 %, la même valeur tombe à environ 551 000 $. Un écart d’un demi-point sur le taux représente près de 58 000 $. C’est pourquoi le choix des ventes comparables, et la justification du taux qui en découle, est l’étape la plus importante d’une évaluation d’immeuble à revenus.
Le multiplicateur du revenu brut (MRB) : utile, mais incomplet
Le MRB divise le prix de vente par les revenus bruts annuels. Dans notre exemple, 609 000 $ ÷ 46 800 $ donne un MRB d’environ 13. C’est un repère rapide pour comparer des immeubles entre eux, mais il ignore les dépenses. Deux plex au même MRB peuvent avoir des rentabilités très différentes si l’un chauffe ses logements à ses frais, ou si l’autre a une toiture à refaire. L’évaluateur s’en sert pour valider son résultat, jamais comme méthode unique.
Les particularités du marché locatif québécois
Les loyers sous le marché
Au Québec, les hausses de loyer sont encadrées par le Tribunal administratif du logement. Un loyer nettement inférieur au marché ne pourra donc pas toujours être rattrapé rapidement. Un acheteur qui calcule son prix sur des loyers « potentiels » risque de surpayer : l’évaluateur tient compte des baux réels et du rythme auquel l’écart peut raisonnablement se résorber.
L’état de l’immeuble
Toiture en fin de vie, fenêtres d’origine, entrée électrique à remplacer : ces travaux à court terme réduisent ce qu’un acheteur est prêt à payer. L’évaluateur les constate lors de la visite et en tient compte dans son analyse, ce qu’aucun calcul fait à distance ne peut faire.
La valeur au rôle n’est pas un prix
La valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière sert au calcul des taxes et reflète le marché à une date de référence passée. Elle ne tient pas compte des baux ni de l’état réel de votre immeuble. Pour en savoir plus, consultez notre foire aux questions.
Les cinq erreurs les plus fréquentes
- Juger un plex au seul MRB, sans regarder les dépenses.
- Calculer sur les loyers annoncés plutôt que sur les baux signés.
- Oublier la gestion et les réserves parce que le propriétaire actuel fait tout lui-même.
- Inclure l’hypothèque dans les dépenses, alors que le financement n’influence pas la valeur de l’immeuble.
- Ignorer les travaux à venir, qui pèsent pourtant sur le prix qu’un acheteur acceptera de payer.
Quand faire évaluer son plex par un évaluateur agréé?
- avant un achat ou une vente, pour négocier sur une base solide;
- lors d’un financement ou d’un refinancement;
- pour fixer un loyer conforme au marché grâce à une analyse de la valeur locative;
- lors d’une succession, d’un transfert entre membres d’une famille ou d’un changement d’usage, pour des raisons fiscales.
Les évaluateurs agréés de Valoris réalisent l’évaluation de plex et d’immeubles multilogements à Montréal et dans plus d’une centaine de villes et de quartiers du Québec. Demandez une soumission en précisant le nombre de logements et l’usage prévu du rapport.