En bref : depuis le 14 août 2025, le vendeur d’une copropriété divise doit demander l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, que le syndicat doit remettre dans les 15 jours. Ce document révèle la santé financière de l’immeuble : fonds de prévoyance, contributions, travaux prévus, assurances et litiges. Bien lu, il évite d’acheter une unité qui cache des cotisations spéciales. Voici comment l’interpréter.
Ce que contient l’attestation
Le règlement en vigueur depuis le 14 août 2025 prévoit un contenu minimal. On y trouve notamment :
- le solde actuel du fonds de prévoyance et le solde qu’il devrait avoir selon l’étude;
- les contributions au fonds des trois dernières années;
- les liquidités disponibles et les surplus ou déficits des derniers exercices;
- le budget de l’année en cours;
- l’état des assurances et le montant du fonds d’autoassurance;
- les inspections, les vices constatés et les travaux majeurs réalisés au cours des cinq dernières années, avec leurs dates et leurs coûts;
- les travaux majeurs prévus pour les dix prochaines années;
- les litiges en cours et les modifications récentes à la déclaration de copropriété.
La Société d’habitation du Québec propose un modèle d’attestation. Son usage n’est pas obligatoire, mais le contenu minimal, lui, l’est.
Les signaux à surveiller
Un écart entre le solde réel et le solde requis du fonds de prévoyance
C’est l’indicateur le plus révélateur. Si le fonds contient beaucoup moins que ce que recommande l’étude, le syndicat devra hausser les contributions ou exiger une cotisation spéciale. Le règlement permet d’étaler un rattrapage sur une période maximale de dix ans : vos frais de copropriété risquent donc d’augmenter dès votre arrivée.
Des travaux majeurs prévus à court terme
Une toiture, un revêtement de façade ou un stationnement souterrain à refaire dans les prochaines années représentent souvent des montants importants. Vérifiez s’ils sont financés par le fonds ou s’ils devront l’être par les copropriétaires.
L’absence d’étude du fonds de prévoyance
Les syndicats existants ont jusqu’en août 2028 pour obtenir leur première étude. En attendant, un fonds établi sans étude peut sembler suffisant sans l’être. Notre article sur la Loi 16 et l’étude du fonds de prévoyance explique ce que cette étude doit contenir.
Les assurances et le fonds d’autoassurance
Une franchise élevée et un fonds d’autoassurance faible signifient qu’un sinistre pourrait se traduire par une cotisation pour chaque copropriétaire. Vérifiez aussi la date de la dernière évaluation de la valeur de reconstruction, qui doit être refaite au moins tous les cinq ans.
Les litiges
Un litige avec un entrepreneur ou un copropriétaire peut entraîner des frais juridiques ou retarder des travaux. Renseignez-vous sur son objet et sur les montants en jeu.
Comment l’attestation influence la valeur d’une unité
Pour un évaluateur agréé, deux unités semblables dans deux immeubles différents ne se valent pas si l’un a planifié ses travaux et l’autre non. Des cotisations spéciales prévisibles réduisent ce qu’un acheteur averti est prêt à payer. À l’inverse, un fonds bien garni et une étude récente rassurent acheteurs et prêteurs.
Les autres facteurs propres à une copropriété restent déterminants : l’étage et la vue, l’orientation, le stationnement et le rangement, le montant des frais communs et les ventes récentes d’unités dans le même immeuble, qui forment souvent les meilleurs comparables.
À faire avant de lever vos conditions
- Obtenir l’attestation et la lire en entier, avec la déclaration de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée.
- Comparer le solde du fonds de prévoyance au solde requis et repérer les travaux prévus à court terme.
- Poser vos questions au syndicat ou au gestionnaire par écrit.
- Faire évaluer l’unité par un évaluateur agréé si le prix vous semble élevé ou si votre prêteur l’exige.
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