En bref : la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière sert à répartir les taxes municipales. Elle reflète le marché à une date de référence passée et provient d’une évaluation de masse, sans visite. La valeur marchande, elle, est le prix le plus probable de votre propriété aujourd’hui, dans son état réel. Les deux peuvent s’écarter de dizaines de milliers de dollars, dans un sens comme dans l’autre.
À quoi sert le rôle d’évaluation foncière
Chaque municipalité du Québec dresse un rôle d’évaluation qui inscrit une valeur pour chaque immeuble de son territoire. Cette valeur sert d’abord à calculer les taxes foncières : elle permet de répartir équitablement le fardeau fiscal entre les propriétaires. Elle n’a pas pour objectif de fixer un prix de vente ou de financer un achat.
Première différence : la date
La plupart des rôles sont triennaux et reposent sur une date de référence fixée au 1er juillet de la deuxième année qui précède leur entrée en vigueur. Un rôle 2026-2028 reflète donc le marché au 1er juillet 2024, et cette valeur restera la même jusqu’à la fin de 2028, quel que soit le mouvement des prix.
Les cycles diffèrent selon les municipalités. À Montréal, le rôle en vigueur couvre 2026 à 2028, avec des valeurs au 1er juillet 2024. À Laval, il couvre 2025 à 2027, avec des valeurs au 1er juillet 2023. Nos pages par ville, comme celles du Plateau-Mont-Royal ou de Laval, indiquent le rôle en vigueur dans chaque municipalité.
Deuxième différence : la méthode
Une municipalité doit évaluer des milliers d’immeubles à la fois. Elle utilise une évaluation de masse fondée sur des modèles statistiques, les caractéristiques inscrites à ses dossiers et les ventes de son territoire. Elle ne visite pas chaque propriété.
L’évaluateur agréé, lui, visite la propriété, constate son état et ses rénovations, et la compare à des ventes réellement semblables. Une cuisine refaite, une toiture neuve, une vue dégagée ou, au contraire, une fondation à réparer influencent la valeur marchande sans nécessairement apparaître au rôle.
Troisième différence : l’objectif
La valeur au rôle vise l’équité entre les contribuables. La valeur marchande vise à répondre à une question précise : combien cette propriété se vendrait-elle aujourd’hui, sur un marché libre, entre parties bien informées? C’est cette valeur que demandent les prêteurs, les notaires, les autorités fiscales et les tribunaux.
Le facteur comparatif : le pont entre les deux
Pour tenir compte de l’évolution du marché depuis la date de référence, les municipalités publient chaque année un facteur comparatif. Multiplier la valeur au rôle par ce facteur donne une estimation de la valeur au marché de l’exercice en cours, à l’échelle de l’ensemble du territoire.
Ce facteur a une utilité concrète : il sert au calcul des droits de mutation immobilière, la taxe de bienvenue. La base d’imposition est le plus élevé entre le prix payé, la contrepartie stipulée et la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif. Payer un prix inférieur à cette valeur ajustée ne réduit donc pas forcément la taxe à payer.
Attention toutefois : le facteur comparatif est une moyenne municipale. Il ne dit rien de l’état de votre propriété, ni de l’évolution de votre quartier par rapport au reste de la ville.
Les écarts les plus fréquents
- Valeur au rôle plus basse que le marché : marché en hausse depuis la date de référence, rénovations récentes non inscrites, quartier en forte demande.
- Valeur au rôle plus haute que le marché : marché en baisse, travaux importants à prévoir, défaut non visible de l’extérieur.
- Immeubles à revenus : le rôle tient peu compte des baux réels, alors que les loyers pèsent lourd dans la valeur d’un plex.
Quand faut-il connaître la valeur marchande?
La valeur au rôle suffit pour comprendre son compte de taxes. Une valeur marchande établie par un évaluateur agréé est nécessaire pour un financement ou un refinancement, un achat ou une vente, une succession, un partage, un changement d’usage ou une question de fiscalité.
Les évaluateurs agréés de Valoris établissent la valeur marchande des maisons et copropriétés, des plex et des immeubles commerciaux dans nos secteurs desservis. Demandez une soumission.