En bref : lorsqu’une résidence principale devient un immeuble locatif, ou l’inverse, les règles fiscales prévoient généralement une disposition présumée à la juste valeur marchande. Établir cette valeur à la date exacte du changement permet de protéger la partie du gain couverte par l’exemption pour résidence principale. Un rapport d’évaluateur agréé fait à ce moment est la meilleure preuve à présenter des années plus tard, au moment de la vente.
Une situation plus fréquente qu’on le pense
Un propriétaire qui déménage et loue sa maison plutôt que de la vendre. Un couple qui habitait le rez-de-chaussée de son duplex et part s’installer ailleurs en louant les deux logements. Un investisseur qui, à l’inverse, emménage dans l’un de ses logements. Dans chacun de ces cas, l’usage de la propriété change, et la loi fiscale en tient compte.
La disposition présumée
Lorsqu’un bien passe d’un usage personnel à un usage locatif, les règles fiscales considèrent généralement que le propriétaire l’a vendu, puis racheté aussitôt, à sa juste valeur marchande. Aucun argent ne change de mains, mais ce moment devient un point de référence pour le calcul de l’impôt.
Pour une résidence principale, le gain réalisé jusqu’à la date du changement peut généralement être protégé par l’exemption. Le gain qui s’accumule ensuite, pendant que la propriété est louée, sera en principe imposable au moment de la vente. Toute la question est donc de savoir quelle était la valeur au jour du changement.
Des choix fiscaux existent pour reporter cette disposition dans certaines situations, et la location d’une petite partie d’une maison, sans transformation majeure, peut être traitée différemment. Ces décisions relèvent de votre fiscaliste ou de votre comptable. Dans tous les cas, connaître la valeur à la date du changement reste utile.
Pourquoi évaluer maintenant plutôt qu’au moment de la vente
La vente peut survenir dix ou quinze ans plus tard. Il faudra alors démontrer la valeur qu’avait la propriété le jour où elle est devenue locative. Une évaluation rétrospective reste possible, mais elle repose sur des ventes anciennes et sur un état de la propriété qu’il faut reconstituer à partir de photos et de factures.
Un rapport préparé au moment du changement, à partir d’une visite réelle et des ventes de l’époque, est bien plus solide si Revenu Québec ou l’Agence du revenu du Canada demandent comment la valeur a été établie.
Le cas des plex
Dans un duplex ou un triplex, le changement d’usage porte souvent sur une partie de l’immeuble seulement : le logement que le propriétaire occupait. L’évaluation doit alors établir la valeur de l’immeuble entier et permettre d’attribuer une valeur à la partie qui change d’usage. Les loyers en place comptent aussi : notre article sur la méthode pour évaluer un plex explique comment les revenus influencent la valeur.
Le changement inverse : d’immeuble locatif à résidence
Lorsqu’un propriétaire emménage dans un logement qu’il louait, la disposition présumée peut entraîner un gain imposable sur la période de location. La valeur à la date de l’emménagement est, là aussi, le chiffre de départ du calcul.
Ce qu’il faut préparer
- la date précise du changement d’usage (fin de l’occupation ou début du premier bail);
- les factures des rénovations réalisées avant cette date;
- pour un plex, les baux en vigueur et les loyers de chaque logement;
- des photos de la propriété au moment du changement.
Valoris réalise des évaluations à des fins fiscales, à la date actuelle ou à une date passée. Pour savoir si un choix fiscal s’applique à votre situation, consultez votre fiscaliste ou votre comptable. Demandez une soumission en précisant la date du changement d’usage.