En bref : la valeur d’un terrain vacant dépend moins de sa superficie que de ce qu’on a le droit et la possibilité d’y construire. Zonage, services municipaux, zone agricole, milieux humides et zones inondables peuvent faire varier la valeur de deux terrains voisins du simple au multiple. L’évaluateur agréé détermine d’abord l’usage le meilleur et le plus profitable, puis le compare à des ventes de terrains semblables.
Le point de départ : l’usage le meilleur et le plus profitable
Pour évaluer un terrain, l’évaluateur agréé cherche d’abord l’usage qui lui confère la valeur la plus élevée. Cet usage doit être physiquement possible, permis par les règlements, financièrement réalisable et appuyé par une demande réelle. Un terrain zoné pour six logements ne vaut pas la même chose qu’un terrain voisin limité à une maison unifamiliale, même à superficie égale.
Les facteurs qui font la valeur
Le zonage municipal
Le règlement de zonage détermine les usages permis (résidentiel, commercial, industriel, mixte), la densité, la hauteur, les marges et le pourcentage d’occupation du sol. C’est souvent le facteur le plus déterminant. Un changement de zonage annoncé n’est pas acquis tant qu’il n’est pas en vigueur, et l’évaluation tient compte de cette incertitude.
Les services
Un terrain desservi par l’aqueduc et l’égout municipaux est généralement prêt à construire. Sans services, il faut prévoir un puits et une installation septique conformes à la réglementation provinciale, ce qui exige un sol et une superficie adéquats et ajoute des coûts.
La zone agricole
Un terrain situé en zone agricole permanente est soumis à la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles. On ne peut pas y construire ni y lotir librement : une autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) peut être nécessaire. La comparaison doit alors se faire avec d’autres terrains soumis aux mêmes contraintes.
Les milieux humides et hydriques et les zones inondables
La présence d’un milieu humide, d’un cours d’eau ou d’une zone inondable peut réduire la superficie constructible ou imposer des autorisations environnementales. Ces contraintes ne sont pas toujours visibles sur place : l’évaluateur consulte la cartographie applicable.
La forme, la topographie et le sol
La largeur de façade, la profondeur, la pente, le roc, la qualité du sol et la présence possible de contamination influencent les coûts de construction, donc ce qu’un acheteur est prêt à payer.
Les servitudes et l’accès
Une servitude d’Hydro-Québec, un droit de passage ou l’absence d’accès à une rue publique peuvent limiter l’usage du terrain. Le certificat de localisation et les titres permettent de les repérer.
Les méthodes d’évaluation
La méthode de parité
C’est la méthode principale : la comparaison avec des ventes récentes de terrains semblables, ajustées selon les écarts de superficie, de zonage, de services et de contraintes. Les ventes sont souvent comparées sur une base unitaire (au mètre carré, au pied carré ou par lot constructible), selon ce qui guide les acheteurs du secteur.
La méthode du lotissement
Pour un grand terrain destiné au développement, l’évaluateur peut estimer le prix de vente des futurs lots, puis retrancher les coûts de viabilisation, les frais, le profit du promoteur et le temps nécessaire à la vente. Cette approche complète la parité lorsque les ventes de grands terrains semblables sont rares.
Quand faire évaluer un terrain
- avant un achat ou une vente, pour fixer un prix appuyé sur des ventes réelles;
- pour obtenir un financement de terrain ou de construction;
- lors d’une succession ou d’un transfert à des fins fiscales;
- avant un projet de lotissement ou de construction, pour en mesurer la rentabilité.
Valoris réalise l’évaluation agréée de terrains vacants en milieu urbain, périurbain et rural, dans plus d’une centaine de villes et de quartiers du Québec. Demandez une soumission en précisant l’adresse ou le numéro de lot.