1. Les principaux indicateurs du marché

• Ventes en baisse de 12 % en septembre par rapport à septembre de l’année précédente.
• Inventaire en hausse de 20 %, avec 21 793 propriétés à vendre dans le Grand Montréal.
• L’offre de propriétés augmente depuis 14 mois consécutifs.
• Les offres multiples sont beaucoup moins fréquentes : les vendeurs reçoivent maintenant deux ou trois offres plutôt que dix ou douze dans les périodes les plus intenses.

2. Pourquoi le marché ralentit-il ?

Plusieurs facteurs expliquent la diminution de la demande :

• La situation démographique moins favorable.
• Les coûts élevés des propriétés.
• Les préoccupations liées aux taux hypothécaires.
• Un marché de l’emploi plus fragile.
• Un marché locatif qui s’améliore, réduisant l’urgence pour certains locataires d’acheter une copropriété.

3. Tous les secteurs ne sont pas touchés de la même façon

La détente pourrait progressivement s’étendre des quartiers centraux vers les autres secteurs de la région métropolitaine.

4. Qu’arrive-t-il aux prix ?

Le ralentissement ne signifie pas nécessairement une baisse généralisée des prix.

• Copropriétés : les prix stagnent depuis 2023, particulièrement dans les quartiers centraux.
• Maisons unifamiliales : les prix continuent généralement d’augmenter, mais à un rythme plus lent.
• Perspectives : un courtier interrogé prévoit une détérioration supplémentaire du marché jusqu’à l’été 2027.

Il s’agit toutefois d’une prévision et non d’une certitude.

Ce qu’il faut retenir

Le marché se rééquilibre : davantage de propriétés sont disponibles, les acheteurs ont plus de temps pour réfléchir et leur pouvoir de négociation augmente. Les vendeurs doivent donc ajuster leurs attentes, particulièrement pour les copropriétés dans les secteurs centraux de Montréal.

Pour le marché immobilier, cela pourrait signifier une diminution des surenchères, des délais de vente plus longs et une croissance des prix plus modérée, voire des baisses dans certains segments.

Du point de vue de l’évaluation immobilière : cette évolution renforce l’importance d’utiliser des comparables de vente récents et de tenir compte de la date des transactions. Les prix observés durant le marché très compétitif de 2024 et 2025 pourraient ne plus refléter adéquatement les conditions actuelles, surtout pour les copropriétés du centre de Montréal.

L’article Le marché immobilier du Grand Montréal bascule vers les acheteurs est apparu en premier sur Valoris.

1. Les principales conséquences

• Financement plus coûteux : la hausse pourrait se répercuter sur certains taux hypothécaires, notamment les taux variables.
• Accessibilité réduite : les acheteurs pourraient avoir plus de difficulté à financer l’achat d’une propriété déjà coûteuse.
• Construction sous pression : les coûts d’emprunt plus élevés s’ajoutent à la hausse des prix des matériaux de construction.
• Demande immobilière plus faible : le ralentissement de la croissance démographique et les contraintes d’abordabilité pourraient limiter les achats de propriétés.

2. Qu’en est-il de l’inflation dans le secteur du logement ?

Selon les prévisions de la Banque du Canada citées dans l’article, l’inflation liée au logement devrait évoluer ainsi :

La banque centrale avertit également que les pressions inflationnistes liées à la guerre au Moyen-Orient pourraient se propager à d’autres secteurs de l’économie.

3. Une hausse ponctuelle ou le début d’un cycle ?

C’est la principale incertitude soulevée par Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage.

Deux scénarios sont possibles :

• Hausse ponctuelle : les effets sur le financement immobilier pourraient rester relativement limités.
• Cycle de hausses supplémentaires : les coûts d’emprunt pourraient continuer à augmenter, accentuant les difficultés des acheteurs et des constructeurs.

L’article La hausse du taux directeur risque de freiner davantage l’immobilier est apparu en premier sur Valoris.

Les principaux constats :

• Baisse des ventes : en septembre, les ventes ont diminué de 12 % par rapport à septembre de l’année précédente.
• Hausse de l’inventaire : le nombre de propriétés à vendre a augmenté de 20 %, pour atteindre 21 793 propriétés. Cette croissance se poursuit depuis 14 mois.
• Moins de surenchères : les offres multiples sont moins fréquentes, ce qui réduit la pression sur les acheteurs.
• Demande en recul : plusieurs facteurs expliquent ce ralentissement, notamment les logements coûteux, la fragilité du marché de l’emploi, les perspectives de hausse des taux hypothécaires et l’amélioration de la situation locative.
• Des différences selon les secteurs : les copropriétés des quartiers centraux, notamment Ville-Marie et Griffintown, connaissent la détente la plus marquée. Le marché des maisons unifamiliales ralentit également, mais plus modérément. Les couronnes de Montréal demeurent davantage favorables aux vendeurs.

Qu’en est-il des prix ?

Les prix ne diminuent pas nécessairement, mais leur croissance ralentit considérablement. Les prix des copropriétés stagnent depuis 2023, particulièrement dans les quartiers centraux, tandis que ceux des maisons unifamiliales continuent d’augmenter, mais à un rythme plus modéré.

Perspectives pour les prochains mois

Selon les experts cités, le ralentissement devrait se poursuivre et pourrait s’étendre progressivement aux banlieues. Un courtier prévoit même une détérioration du marché jusqu’à l’été 2027.

En conclusion : le marché immobilier montréalais se rééquilibre après plusieurs années de forte demande et de surenchères. Les acheteurs disposent d’un meilleur pouvoir de négociation, tandis que les vendeurs doivent ajuster leurs attentes. Toutefois, une baisse généralisée des prix n’est pas encore confirmée.

L’article Le marché immobilier du Grand Montréal ralentit est apparu en premier sur Valoris.

En bref : combien coûte un évaluateur agréé? Il n’existe pas de prix unique, parce qu’il n’existe pas deux mandats identiques. Le coût d’une évaluation agréée dépend surtout du type de propriété, de l’usage du rapport, de la date de la valeur et des données disponibles. La façon la plus fiable de le connaître est de demander une soumission en décrivant précisément votre besoin. Voici ce que vous payez réellement, ce qui fait varier le montant et comment comparer deux soumissions.

Ce que paient réellement les honoraires

Le rapport que vous recevez n’est que la partie visible du travail. Derrière, il y a généralement :

1. La prise de mandat : comprendre l’usage du rapport, son destinataire et la date à laquelle la valeur doit être établie.
2. La recherche documentaire : rôle d’évaluation, titres, certificat de localisation, zonage, baux pour un immeuble à revenus.
3. La visite de la propriété : mesures, photos, état des composantes, rénovations, éléments qui ne paraissent pas sur une annonce.
4. La recherche de ventes comparables : trouver les transactions réellement semblables et vérifier leurs caractéristiques.
5. L’analyse : ajuster chaque comparable, appliquer une ou plusieurs méthodes reconnues et concilier les résultats.
6. La rédaction et la signature : un rapport qui explique et justifie chaque conclusion, conformément aux normes de pratique de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

À cela s’ajoute ce qui ne se voit pas sur la facture : la responsabilité professionnelle de l’évaluateur, qui signe son opinion et en répond, et l’encadrement d’un ordre professionnel qui inspecte la pratique de ses membres.

Les facteurs qui font varier le coût

1. Le type et la complexité de la propriété

Une copropriété ou une maison typique d’un quartier actif se compare facilement. Un plex demande l’analyse des baux, des revenus et des dépenses; un immeuble commercial, l’étude de chaque locataire et de chaque bail. Une propriété atypique (très grand terrain, maison patrimoniale, propriété riveraine, usage mixte) exige plus de recherche, faute de ventes vraiment comparables.

2. Le nombre de logements ou de locaux

Chaque logement loué ou chaque local commercial ajoute un bail à lire, un loyer à comparer au marché et un espace à visiter. Le travail augmente avec la taille de l’immeuble, même si ce n’est pas de façon strictement proportionnelle.

3. L’usage du rapport et son destinataire

Un rapport destiné à un prêteur, à une succession, aux autorités fiscales ou à un dossier judiciaire ne demande pas le même niveau de détail ni les mêmes analyses. Un dossier qui sera examiné par une autre partie, comme dans un litige, exige une documentation plus complète, puisque chaque conclusion pourra être scrutée de près.

4. La date de la valeur

Établir une valeur aujourd’hui est le cas le plus simple. Une valeur à une date passée, par exemple à la date d’un décès ou d’un changement d’usage, demande de retrouver les ventes de l’époque et de reconstituer l’état de la propriété à ce moment.

5. Les données disponibles

Dans un quartier où les ventes sont nombreuses, la recherche est rapide. En milieu rural ou pour un type d’immeuble rare, il faut parfois élargir le territoire de recherche et justifier davantage chaque ajustement.

6. Le délai et le déplacement

Un rapport demandé en urgence oblige à réorganiser l’horaire de l’évaluateur. L’éloignement de la propriété peut aussi influencer le coût, en raison du temps de déplacement.

Ce qu’une valeur inexacte peut coûter

Le coût d’une évaluation se mesure mieux en le comparant à ce qui est en jeu. Sur une propriété de 700 000 $, une erreur de seulement 2 % représente 14 000 $. Selon la situation, cet écart peut prendre plusieurs formes :

• À l’achat : payer plus que la valeur du marché, sans pouvoir le récupérer à la revente.
• Lors d’une succession : déclarer une valeur que les autorités fiscales remettent en question, avec un gain en capital recalculé. Voir notre article sur l’évaluation lors d’une succession.
• En copropriété : un immeuble sous-assuré, avec un écart à combler par les copropriétaires après un sinistre. Voir notre article sur la valeur de reconstruction.
• Pour un plex : un mauvais taux de capitalisation peut faire varier la valeur de dizaines de milliers de dollars, comme le montre notre exemple chiffré d’un triplex.

Qui paie l’évaluation?

En règle générale, c’est la personne qui a besoin du rapport qui le paie, mais la pratique varie selon la situation :

• Financement ou refinancement : l’emprunteur, même lorsque c’est le prêteur qui choisit l’évaluateur.
• Achat : l’acheteur qui veut confirmer le prix avant de s’engager.
• Succession : la succession, puisque le rapport sert à la liquider.
• Copropriété : le syndicat, pour la valeur de reconstruction et l’étude du fonds de prévoyance, à même son budget.
• Séparation ou indivision : les parties s’entendent souvent pour partager le coût d’un évaluateur unique et indépendant.

Les honoraires d’un évaluateur sont en général soumis à la TPS et à la TVQ. Pour un immeuble locatif, certains frais liés à l’évaluation peuvent avoir un traitement fiscal particulier : posez la question à votre comptable.

Comment obtenir une soumission précise

Plus votre demande est complète, plus la soumission sera juste, et moins vous risquez de mauvaises surprises. Indiquez :

• l’adresse complète et le type de propriété (condo, maison, plex, commercial, terrain);
• le nombre de logements ou de locaux, s’il y a lieu;
• l’usage du rapport (financement, achat, vente, succession, fiscalité, assurance) et son destinataire;
• la date à laquelle la valeur doit être établie, si ce n’est pas aujourd’hui;
• votre échéance, par exemple la date limite de la condition de financement de votre promesse d’achat;
• les documents dont vous disposez : certificat de localisation, baux, liste des rénovations.

Notre formulaire de demande de soumission reprend chacun de ces points.

Comparer deux soumissions : les bonnes questions

1. Le rapport sera-t-il signé par un évaluateur agréé? Le titre est réservé aux membres de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, dont le tableau des membres peut être consulté.
2. La visite est-elle complète? Une évaluation fondée sur une visite de l’intérieur et de l’extérieur n’a pas la même portée qu’une estimation faite à distance.
3. Le rapport conviendra-t-il à son destinataire? Un prêteur ou une succession peut avoir des exigences précises.
4. Le montant inclut-il les taxes? Comparez des montants équivalents.
5. Quel est le délai de livraison prévu? Un prix bas ne sert à rien si le rapport arrive après votre échéance.

Questions fréquentes

Le prix change-t-il selon la valeur obtenue?

Non. Les honoraires d’un évaluateur agréé correspondent au travail réalisé, pas au résultat. C’est une question d’indépendance : contrairement à une commission calculée sur un prix de vente, ils ne dépendent jamais de la valeur conclue, ce qui protège l’objectivité du rapport.

Pourquoi certaines estimations en ligne sont-elles gratuites?

Les outils d’estimation en ligne calculent une valeur à partir de statistiques et de données publiques, sans voir la propriété. Ils ne connaissent ni ses rénovations, ni son état, ni ses baux. Ils peuvent donner une idée générale, mais ce ne sont pas des rapports d’évaluation et ils ne sont généralement pas acceptés là où une valeur doit être démontrée.

La valeur municipale peut-elle remplacer une évaluation?

Rarement. Elle sert au calcul des taxes et reflète le marché à une date de référence passée. Notre article sur la différence entre la valeur au rôle et la valeur marchande explique pourquoi les deux s’écartent souvent.

Un rapport commandé pour ma banque peut-il servir à autre chose?

Pas toujours. Un rapport est préparé pour un usage, un destinataire et une date précis. Pour un autre usage, comme une succession ou une démarche fiscale, l’évaluateur peut devoir l’adapter ou en préparer un nouveau. Demandez-le au moment de la commande si vous prévoyez plusieurs usages.

Pour connaître le coût de votre évaluation, demandez une soumission : décrivez votre propriété et l’usage prévu du rapport, et un évaluateur agréé de Valoris vous répondra avec un montant adapté à votre situation. Pour en savoir plus, consultez aussi notre foire aux questions.

L’article Combien coûte un évaluateur agréé au Québec? Ce qui fait réellement varier le prix est apparu en premier sur Valoris.

En bref : un immeuble commercial s’évalue surtout par ses revenus : l’évaluateur agréé analyse chaque bail, la qualité des locataires, la durée restante des contrats et les dépenses non récupérables, puis convertit le revenu net stabilisé en valeur à l’aide d’un taux tiré de ventes comparables. Deux bâtiments identiques peuvent valoir des montants très différents selon la solidité de leurs baux.

Commerce, bureaux, industriel, mixte : des marchés distincts

Un local commercial sur une artère achalandée, un immeuble de bureaux, un bâtiment industriel et un immeuble mixte avec logements aux étages ne répondent pas aux mêmes acheteurs ni aux mêmes risques. L’évaluateur agréé compare donc l’immeuble à des propriétés du même type et du même marché, et non à une moyenne de tous les immeubles commerciaux.

La méthode du revenu, au cœur de l’analyse

Comme pour un plex, la méthode du revenu convertit le revenu net d’exploitation en valeur. Mais l’analyse des revenus commerciaux demande beaucoup plus de détails, car chaque bail est différent.

Le type de bail

• Bail brut : le propriétaire paie la plupart des dépenses d’exploitation, incluses dans le loyer.
• Bail net : le locataire rembourse une partie des dépenses, comme les taxes ou les assurances.
• Bail net-net-net (triple net) : le locataire assume l’essentiel des taxes, des assurances et de l’entretien.

À loyer égal, un bail triple net laisse un revenu net plus élevé au propriétaire. L’évaluateur ramène donc tous les baux sur une base comparable avant de conclure.

La durée restante et les options

Un bail de dix ans avec un locataire solide n’a pas le même poids qu’un bail qui se termine dans six mois. L’évaluateur examine la durée résiduelle, les options de renouvellement, les clauses d’indexation et les droits de résiliation anticipée.

La qualité des locataires

Une entreprise établie, une chaîne nationale ou un organisme public représente un risque différent d’une jeune entreprise. La diversification compte aussi : un immeuble qui dépend d’un seul locataire est plus vulnérable à son départ.

Les loyers par rapport au marché

Des loyers inférieurs au marché représentent un potentiel à l’échéance des baux; des loyers supérieurs, un risque à la relocation. L’évaluateur compare chaque loyer au loyer du marché du secteur, ce qui rejoint l’analyse de la valeur locative.

L’inoccupation et les coûts de relocation

Un local vacant ne coûte pas seulement son loyer perdu. La relocation entraîne souvent des améliorations locatives, des commissions de location et une période gratuite ou réduite. L’évaluateur tient compte d’un taux d’inoccupation réaliste pour le secteur et du coût de relocation des espaces vacants ou dont le bail arrive à échéance.

Les dépenses non récupérables

Même avec des baux nets, certaines dépenses restent à la charge du propriétaire : gestion, réserves pour le remplacement des composantes, frais liés aux locaux vacants. Le revenu net retenu est celui qu’un acheteur prudent pourrait raisonnablement anticiper, pas celui d’une année exceptionnelle.

Le taux de capitalisation

Le taux global d’actualisation, ou taux de capitalisation, est tiré de ventes d’immeubles comparables. Il reflète le risque perçu par les acheteurs : un immeuble loué à long terme à des locataires solides se vend généralement à un taux plus bas, donc à une valeur plus élevée pour un même revenu, qu’un immeuble aux baux courts ou partiellement vacant.

Les autres méthodes

La méthode de parité compare l’immeuble à des ventes récentes de propriétés semblables, souvent sur une base unitaire (au pied carré, par exemple). Elle est particulièrement utile pour un immeuble occupé par son propriétaire, qui n’a pas de baux à analyser. La méthode du coût sert surtout pour les bâtiments spécialisés ou récents. Pour un bâtiment industriel, la hauteur libre, les quais de chargement, l’accès routier et le zonage pèsent lourd dans les comparaisons.

Quand faut-il évaluer un immeuble commercial?

• lors d’un achat ou d’une vente;
• pour un financement ou un refinancement commercial;
• lors d’une réorganisation, d’un roulement ou d’un transfert à des fins fiscales;
• pour un investisseur qui analyse une acquisition ou son portefeuille.

Valoris réalise l’évaluation agréée commerciale et industrielle à Montréal et partout dans nos secteurs desservis. Demandez une soumission en précisant le type d’immeuble et l’usage prévu du rapport.

L’article Évaluer un immeuble commercial : baux, locataires et taux de capitalisation est apparu en premier sur Valoris.

En bref : le règlement qui rend obligatoires le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance est en vigueur depuis le 14 août 2025. Les syndicats de copropriété existants ont trois ans pour s’y conformer, soit jusqu’en août 2028. L’étude doit être refaite tous les cinq ans, porter sur au moins 25 ans et être préparée par un professionnel indépendant, dont les évaluateurs agréés. Voici ce que chaque conseil d’administration doit savoir.

De la Loi 16 au règlement de 2025

Adoptée en 2019, la Loi 16 a prévu le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance, mais leur contenu et leur caractère obligatoire attendaient un règlement. Il est arrivé : le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise a été publié dans la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025 (décret 991-2025) et est entré en vigueur le 14 août 2025.

Pour les copropriétés existantes, le délai pour obtenir un premier carnet d’entretien et une première étude du fonds de prévoyance est de trois ans à compter de cette date, soit jusqu’en août 2028. Compte tenu du nombre de syndicats concernés au Québec, attendre la dernière année risque de compliquer la recherche d’un professionnel disponible.

Le carnet d’entretien : l’historique et le plan de l’immeuble

Le carnet d’entretien est le dossier de santé de l’immeuble. Il contient notamment :

• l’inventaire détaillé des parties communes et de certaines composantes des parties privatives;
• l’état de chaque composante et les travaux d’entretien, de réparation et de remplacement à prévoir;
• l’historique des travaux réalisés.

Le conseil d’administration doit le mettre à jour au moins une fois par année. Un professionnel autorisé doit ensuite le réviser tous les cinq ans; certains petits immeubles peuvent bénéficier d’une révision aux dix ans.

L’étude du fonds de prévoyance : combien mettre de côté, et quand

L’étude du fonds de prévoyance traduit le carnet d’entretien en chiffres. À partir de la durée de vie restante de chaque composante commune (toiture, revêtement, fenêtres, stationnement, ascenseur, systèmes mécaniques) et du coût estimé de son remplacement, elle établit les contributions annuelles nécessaires pour que le fonds puisse payer les travaux majeurs sans recourir à des cotisations spéciales.

Le règlement prévoit que l’étude :

• couvre une période d’au moins 25 ans;
• est renouvelée tous les cinq ans;
• est signée et datée par son auteur.

Après l’étude, le conseil d’administration doit ajuster les contributions annuelles en conséquence. Si le fonds accuse un retard, le rattrapage peut s’étaler sur une période maximale de dix ans. Pour un immeuble neuf, tant que la première étude n’est pas obtenue, la contribution au fonds doit correspondre à au moins 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.

Qui peut préparer le carnet et l’étude?

Le règlement réserve ces documents à des membres d’ordres professionnels du domaine du bâtiment : ingénieurs, architectes, technologues professionnels et évaluateurs agréés. Les comptables professionnels agréés (CPA) peuvent aussi préparer l’étude du fonds de prévoyance. Le professionnel ne doit pas avoir de lien direct avec l’immeuble ou ses occupants : son indépendance protège l’ensemble des copropriétaires.

L’évaluateur agréé apporte une compétence précise à l’exercice : l’estimation des coûts de remplacement et la projection financière à long terme, qui sont au cœur de sa pratique.

Pourquoi ces documents changent aussi la valeur des unités

Depuis le 14 août 2025, le vendeur d’une unité doit obtenir du syndicat une attestation sur l’état de la copropriété, que le syndicat doit remettre dans les 15 jours suivant la demande. Cette attestation indique notamment le solde du fonds de prévoyance, le solde qui devrait y être, les contributions des dernières années et les travaux majeurs prévus.

Autrement dit, un acheteur et son prêteur voient désormais noir sur blanc si une copropriété a planifié ses travaux ou si des cotisations spéciales se profilent. Un fonds bien garni, appuyé par une étude récente, devient un argument de vente. Nous détaillons ce document dans notre article sur l’achat d’un condo et l’attestation du syndicat.

Par où commencer : la marche à suivre pour un syndicat

1. Rassembler les documents existants : déclaration de copropriété, plans, factures et contrats des travaux passés, rapports d’inspection, budget et état du fonds.
2. Mandater un professionnel autorisé pour l’inspection des parties communes, le carnet d’entretien et l’étude.
3. Présenter l’étude au conseil, puis ajuster les contributions et le budget en conséquence.
4. Mettre le carnet à jour chaque année et prévoir la prochaine étude cinq ans plus tard.
5. Vérifier la valeur de reconstruction : l’assurance de l’immeuble doit aussi être revue au moins tous les cinq ans, selon les règles issues de la Loi 141.

L’approche de Valoris

Les études de Valoris combinent une inspection des parties communes par un inspecteur en bâtiment et l’analyse d’un évaluateur agréé, membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, qui prépare le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Pour en savoir plus, consultez notre service d’étude du fonds de prévoyance et de carnet d’entretien ou demandez une soumission pour votre copropriété.

L’article Loi 16 : étude du fonds de prévoyance et carnet d’entretien, ce que chaque syndicat doit faire d’ici 2028 est apparu en premier sur Valoris.

En bref : le syndicat de copropriété doit assurer l’immeuble pour sa valeur de reconstruction, et non pour sa valeur marchande. Ce montant doit être établi au moins tous les cinq ans par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Les améliorations apportées aux unités se distinguent grâce à une description des parties privatives, souvent appelée unité de référence. Voici ce que cela implique concrètement.

Ce que dit la loi

Depuis la réforme de l’assurance des copropriétés issue de la Loi 141, l’article 1073 du Code civil du Québec exige que l’assurance souscrite par le syndicat permette de reconstruire l’immeuble selon les normes, les usages et les règles de l’art applicables au moment de la reconstruction. Ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement : l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Les dispositions réglementaires sont en vigueur depuis le 15 avril 2021.

Valeur de reconstruction, valeur marchande, valeur au rôle : trois choses différentes

• La valeur de reconstruction : ce qu’il en coûterait aujourd’hui pour reconstruire le bâtiment à neuf, avec des matériaux et une qualité équivalents. Le terrain, qui ne brûle pas, en est exclu.
• La valeur marchande : le prix le plus probable de vente des unités sur le marché. Elle inclut la part du terrain et dépend de l’emplacement.
• La valeur au rôle : la valeur établie par la municipalité pour les taxes, à une date de référence passée.

Un immeuble situé dans un quartier recherché peut valoir bien plus sur le marché qu’il n’en coûterait pour le reconstruire, et l’inverse est vrai ailleurs. Utiliser la valeur marchande ou la valeur au rôle pour fixer l’assurance mène presque toujours à un montant inexact.

Ce que comprend le coût de reconstruction

Une évaluation de la valeur de reconstruction ne se limite pas au prix des matériaux. Elle tient compte notamment :

• de la superficie, de la structure, du nombre d’étages et de la qualité de construction;
• des parties communes et des parties privatives dans leur état d’origine;
• de la démolition et du déblaiement des débris après un sinistre;
• des honoraires professionnels (architectes, ingénieurs) nécessaires à la reconstruction;
• des normes et codes de construction en vigueur au moment de reconstruire, souvent plus exigeants que ceux de l’époque de construction.

L’unité de référence : qui assure quoi?

L’assurance du syndicat couvre les parties communes et les parties privatives, à l’exclusion des améliorations apportées par les copropriétaires. Pour savoir où s’arrête la couverture du syndicat, le Code civil oblige celui-ci à tenir une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs unités semblables.

En pratique, cette « unité de référence » décrit les finis d’origine : planchers, armoires, comptoirs, salles de bain. Une cuisine refaite avec des matériaux haut de gamme constitue une amélioration que le copropriétaire doit assurer lui-même, avec sa propre police.

Le fonds d’autoassurance

La réforme oblige aussi le syndicat à constituer un fonds d’autoassurance, destiné notamment à payer les franchises prévues aux polices d’assurance. Plus la franchise de l’immeuble est élevée, plus ce fonds doit être important. Ce fonds est distinct du fonds de prévoyance, qui sert aux réparations majeures et aux remplacements prévus.

Les risques d’une valeur périmée

Les coûts de construction évoluent. Un montant d’assurance fixé il y a plusieurs années peut ne plus suffire à reconstruire l’immeuble. En cas de sous-assurance, les copropriétaires risquent de devoir combler l’écart après un sinistre, et certaines polices prévoient même une réduction proportionnelle de l’indemnité. À l’inverse, une surévaluation fait payer des primes inutiles à tous.

Au-delà de l’obligation aux cinq ans, il est prudent de revoir la valeur après des travaux majeurs, un agrandissement ou une hausse marquée des coûts de construction.

Un rapport utile au-delà de l’assurance

L’évaluation de la valeur de reconstruction fournit un inventaire détaillé de l’immeuble qui sert aussi à d’autres obligations : le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance prévus par la Loi 16 s’appuient sur les mêmes composantes et les mêmes coûts de remplacement.

Les évaluateurs agréés de Valoris réalisent l’évaluation de la valeur assurable des copropriétés (Loi 141), incluant l’établissement de l’unité de référence. Demandez une soumission en précisant le nombre d’unités et d’étages de votre immeuble.

L’article Valeur de reconstruction d’une copropriété : ce que la Loi 141 exige du syndicat est apparu en premier sur Valoris.

En bref : depuis le 14 août 2025, le vendeur d’une copropriété divise doit demander l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, que le syndicat doit remettre dans les 15 jours. Ce document révèle la santé financière de l’immeuble : fonds de prévoyance, contributions, travaux prévus, assurances et litiges. Bien lu, il évite d’acheter une unité qui cache des cotisations spéciales. Voici comment l’interpréter.

Ce que contient l’attestation

Le règlement en vigueur depuis le 14 août 2025 prévoit un contenu minimal. On y trouve notamment :

• le solde actuel du fonds de prévoyance et le solde qu’il devrait avoir selon l’étude;
• les contributions au fonds des trois dernières années;
• les liquidités disponibles et les surplus ou déficits des derniers exercices;
• le budget de l’année en cours;
• l’état des assurances et le montant du fonds d’autoassurance;
• les inspections, les vices constatés et les travaux majeurs réalisés au cours des cinq dernières années, avec leurs dates et leurs coûts;
• les travaux majeurs prévus pour les dix prochaines années;
• les litiges en cours et les modifications récentes à la déclaration de copropriété.

La Société d’habitation du Québec propose un modèle d’attestation. Son usage n’est pas obligatoire, mais le contenu minimal, lui, l’est.

Les signaux à surveiller

Un écart entre le solde réel et le solde requis du fonds de prévoyance

C’est l’indicateur le plus révélateur. Si le fonds contient beaucoup moins que ce que recommande l’étude, le syndicat devra hausser les contributions ou exiger une cotisation spéciale. Le règlement permet d’étaler un rattrapage sur une période maximale de dix ans : vos frais de copropriété risquent donc d’augmenter dès votre arrivée.

Des travaux majeurs prévus à court terme

Une toiture, un revêtement de façade ou un stationnement souterrain à refaire dans les prochaines années représentent souvent des montants importants. Vérifiez s’ils sont financés par le fonds ou s’ils devront l’être par les copropriétaires.

L’absence d’étude du fonds de prévoyance

Les syndicats existants ont jusqu’en août 2028 pour obtenir leur première étude. En attendant, un fonds établi sans étude peut sembler suffisant sans l’être. Notre article sur la Loi 16 et l’étude du fonds de prévoyance explique ce que cette étude doit contenir.

Les assurances et le fonds d’autoassurance

Une franchise élevée et un fonds d’autoassurance faible signifient qu’un sinistre pourrait se traduire par une cotisation pour chaque copropriétaire. Vérifiez aussi la date de la dernière évaluation de la valeur de reconstruction, qui doit être refaite au moins tous les cinq ans.

Les litiges

Un litige avec un entrepreneur ou un copropriétaire peut entraîner des frais juridiques ou retarder des travaux. Renseignez-vous sur son objet et sur les montants en jeu.

Comment l’attestation influence la valeur d’une unité

Pour un évaluateur agréé, deux unités semblables dans deux immeubles différents ne se valent pas si l’un a planifié ses travaux et l’autre non. Des cotisations spéciales prévisibles réduisent ce qu’un acheteur averti est prêt à payer. À l’inverse, un fonds bien garni et une étude récente rassurent acheteurs et prêteurs.

Les autres facteurs propres à une copropriété restent déterminants : l’étage et la vue, l’orientation, le stationnement et le rangement, le montant des frais communs et les ventes récentes d’unités dans le même immeuble, qui forment souvent les meilleurs comparables.

À faire avant de lever vos conditions

1. Obtenir l’attestation et la lire en entier, avec la déclaration de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée.
2. Comparer le solde du fonds de prévoyance au solde requis et repérer les travaux prévus à court terme.
3. Poser vos questions au syndicat ou au gestionnaire par écrit.
4. Faire évaluer l’unité par un évaluateur agréé si le prix vous semble élevé ou si votre prêteur l’exige.

Valoris réalise l’évaluation agréée de copropriétés à Montréal et dans plus d’une centaine de villes et de quartiers du Québec. Pour un achat, une vente ou un financement, demandez une soumission.

L’article Acheter un condo au Québec : ce que révèle l’attestation du syndicat est apparu en premier sur Valoris.

En bref : la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière sert à répartir les taxes municipales. Elle reflète le marché à une date de référence passée et provient d’une évaluation de masse, sans visite. La valeur marchande, elle, est le prix le plus probable de votre propriété aujourd’hui, dans son état réel. Les deux peuvent s’écarter de dizaines de milliers de dollars, dans un sens comme dans l’autre.

À quoi sert le rôle d’évaluation foncière

Chaque municipalité du Québec dresse un rôle d’évaluation qui inscrit une valeur pour chaque immeuble de son territoire. Cette valeur sert d’abord à calculer les taxes foncières : elle permet de répartir équitablement le fardeau fiscal entre les propriétaires. Elle n’a pas pour objectif de fixer un prix de vente ou de financer un achat.

Première différence : la date

La plupart des rôles sont triennaux et reposent sur une date de référence fixée au 1er juillet de la deuxième année qui précède leur entrée en vigueur. Un rôle 2026-2028 reflète donc le marché au 1er juillet 2024, et cette valeur restera la même jusqu’à la fin de 2028, quel que soit le mouvement des prix.

Les cycles diffèrent selon les municipalités. À Montréal, le rôle en vigueur couvre 2026 à 2028, avec des valeurs au 1er juillet 2024. À Laval, il couvre 2025 à 2027, avec des valeurs au 1er juillet 2023. Nos pages par ville, comme celles du Plateau-Mont-Royal ou de Laval, indiquent le rôle en vigueur dans chaque municipalité.

Deuxième différence : la méthode

Une municipalité doit évaluer des milliers d’immeubles à la fois. Elle utilise une évaluation de masse fondée sur des modèles statistiques, les caractéristiques inscrites à ses dossiers et les ventes de son territoire. Elle ne visite pas chaque propriété.

L’évaluateur agréé, lui, visite la propriété, constate son état et ses rénovations, et la compare à des ventes réellement semblables. Une cuisine refaite, une toiture neuve, une vue dégagée ou, au contraire, une fondation à réparer influencent la valeur marchande sans nécessairement apparaître au rôle.

Troisième différence : l’objectif

La valeur au rôle vise l’équité entre les contribuables. La valeur marchande vise à répondre à une question précise : combien cette propriété se vendrait-elle aujourd’hui, sur un marché libre, entre parties bien informées? C’est cette valeur que demandent les prêteurs, les notaires, les autorités fiscales et les tribunaux.

Le facteur comparatif : le pont entre les deux

Pour tenir compte de l’évolution du marché depuis la date de référence, les municipalités publient chaque année un facteur comparatif. Multiplier la valeur au rôle par ce facteur donne une estimation de la valeur au marché de l’exercice en cours, à l’échelle de l’ensemble du territoire.

Ce facteur a une utilité concrète : il sert au calcul des droits de mutation immobilière, la taxe de bienvenue. La base d’imposition est le plus élevé entre le prix payé, la contrepartie stipulée et la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif. Payer un prix inférieur à cette valeur ajustée ne réduit donc pas forcément la taxe à payer.

Attention toutefois : le facteur comparatif est une moyenne municipale. Il ne dit rien de l’état de votre propriété, ni de l’évolution de votre quartier par rapport au reste de la ville.

Les écarts les plus fréquents

• Valeur au rôle plus basse que le marché : marché en hausse depuis la date de référence, rénovations récentes non inscrites, quartier en forte demande.
• Valeur au rôle plus haute que le marché : marché en baisse, travaux importants à prévoir, défaut non visible de l’extérieur.
• Immeubles à revenus : le rôle tient peu compte des baux réels, alors que les loyers pèsent lourd dans la valeur d’un plex.

Quand faut-il connaître la valeur marchande?

La valeur au rôle suffit pour comprendre son compte de taxes. Une valeur marchande établie par un évaluateur agréé est nécessaire pour un financement ou un refinancement, un achat ou une vente, une succession, un partage, un changement d’usage ou une question de fiscalité.

Les évaluateurs agréés de Valoris établissent la valeur marchande des maisons et copropriétés, des plex et des immeubles commerciaux dans nos secteurs desservis. Demandez une soumission.

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En bref : au décès, les lois fiscales considèrent généralement que les biens du défunt sont vendus à leur juste valeur marchande. Pour un immeuble autre que la résidence principale, cette disposition présumée peut entraîner un gain en capital à déclarer. Un évaluateur agréé établit cette valeur à la date du décès, même plusieurs mois plus tard, et son rapport sert autant au calcul de l’impôt qu’au partage entre héritiers.

La disposition présumée au décès

Au moment du décès, la loi fiscale considère généralement que le défunt a vendu ses biens immédiatement avant sa mort, à leur juste valeur marchande. Si un immeuble a pris de la valeur depuis son acquisition, la différence constitue un gain en capital à inclure dans la déclaration de revenus finale, au fédéral comme au Québec.

Plusieurs règles peuvent modifier ce résultat, notamment :

• l’exemption pour résidence principale, qui peut éliminer en tout ou en partie le gain sur la propriété habitée par le défunt;
• le transfert au conjoint ou à une fiducie au profit du conjoint, qui permet en général de reporter l’impôt;
• les immeubles locatifs et les chalets, souvent les plus touchés, puisqu’ils ne bénéficient pas toujours de l’exemption.

Le liquidateur et ses conseillers (notaire, comptable, fiscaliste) déterminent les règles applicables, mais toute évaluation pour une succession commence au même endroit. Toutes ces règles reposent sur la même donnée de départ : la juste valeur marchande à la date du décès.

Pourquoi une évaluation agréée?

Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada peuvent demander comment la valeur déclarée a été établie. Une évaluation municipale ou l’estimation d’un courtier ne répond pas aux mêmes exigences : la première reflète une date de référence passée, la seconde n’est pas un rapport indépendant. Le rapport d’un évaluateur agréé explique la méthode, les ventes comparables retenues et les ajustements, ce qui en fait une pièce justificative solide.

La même valeur sert aussi à fixer le prix de base de l’héritier qui reçoit l’immeuble. Une valeur bien documentée aujourd’hui simplifie le calcul de son propre gain le jour où il vendra.

Une évaluation à une date passée

La succession prend souvent des mois avant que la question de l’immeuble se pose. Ce n’est pas un problème : l’évaluateur agréé peut établir une valeur rétrospective, à la date du décès, en utilisant les ventes comparables de cette période et l’état de la propriété à ce moment.

Pour l’aider, rassemblez ce qui documente l’état de la propriété au décès : photos, factures de travaux, baux en vigueur pour un immeuble locatif. Si des rénovations ont été faites depuis, signalez-les, car elles ne doivent pas être comptées dans la valeur au décès.

Le partage entre héritiers

Une évaluation indépendante évite bien des désaccords. Elle est particulièrement utile lorsque :

• un héritier souhaite racheter la part des autres;
• les biens doivent être répartis en parts égales entre plusieurs héritiers;
• l’immeuble restera en indivision et les héritiers doivent s’entendre sur sa valeur;
• un legs particulier doit être comparé à la valeur du reste de la succession.

Un chiffre établi par un professionnel impartial, sans intérêt dans le résultat, est plus facile à accepter pour tous qu’une estimation proposée par l’un des héritiers.

Les immeubles à revenus et les chalets

Pour un plex ou un immeuble locatif, l’évaluation tient compte des baux en vigueur à la date du décès, et pas seulement du potentiel de l’immeuble. Notre article sur la méthode pour évaluer un plex détaille cette analyse. Pour un chalet ou une propriété riveraine, où les ventes comparables sont plus rares, l’expérience de l’évaluateur dans le secteur fait la différence.

En pratique

1. Informer l’évaluateur qu’il s’agit d’une succession et lui donner la date du décès.
2. Fournir l’adresse, le certificat de localisation s’il est disponible et les documents sur l’état de la propriété.
3. Préciser l’usage du rapport (déclaration fiscale, partage, vente) et ses destinataires.
4. Transmettre le rapport au notaire et au comptable de la succession.

Valoris réalise des évaluations à des fins fiscales et successorales, y compris à des dates passées. Pour les conséquences fiscales propres à votre situation, consultez votre notaire, votre comptable ou votre fiscaliste. Demandez une soumission.

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